Umowa
                                                               o zarządzanie nieruchomością

zawarta w [ ] w dniu [ ]
pomiędzy:
..................................................................................................................................
[ ] z siedzibą w [ ], przy ul. [ ], wpisaną do rejestru przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy dla [ ], Wydział [ ]
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS [ ], kapitał zakładowy: [ ] PLN, NIP: [ ],
REGON: [ ], reprezentowaną przez:
1) ..............................................................................................................................
2) ..............................................................................................................................
należycie umocowanych w tym celu, zwaną dalej Właścicielem, z jednej strony, oraz
..................................................................................................................................
[ ] z siedzibą w [ ], przy ul. [ ], wpisaną do rejestru przedsiębiorców przez Sąd Rejonowy dla [ ], Wydział [ ]
Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego pod numerem KRS [ ], kapitał zakładowy: [ ] PLN, NIP: [ ],
REGON: [ ], reprezentowaną przez:
1) ..............................................................................................................................
2) ..............................................................................................................................
należycie umocowanych w tym celu, zwaną dalej Zarządcą z drugiej strony,
łącznie zwanymi Stronami.
Wypisy z rejestru przedsiębiorców KRS dla Właściciela i Zarządcy stanowią Załącznik Nr 1 do niniejszej
Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.

                                                                                    §1
                                                                   PODSTAWY UMOWY
1. Zarządzanie nieruchomością, zgodnie z art. 184b ustawy z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających
na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością w szczególności:
1)         właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
2)         bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
3)         właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
4)         bieżące administrowanie nieruchomością;
5)         utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
6)         uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
2. Przy wykonywaniu działalności zawodowej Zarządca jest zobowiązany stosować przepisy prawa i
standardy zawodowe, kierować się zasadami etyki zawodowej, czynności zarządzania wykonywać ze
szczególną starannością właściwą dla ich zawodowego charakteru oraz kierować się zasadą ochrony interesu
osób, na których rzecz wykonuje te czynności.
3. Zarządca oświadcza, że posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywania
czynności zarządzania nieruchomościami.

                                                  §2
                                     OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Nieruchomością objętą umową jest budynek biurowy znany pod nazwą [ ] położony przy ul. [ ] w [ ],
działka o numerze ewidencyjnym [ ], obręb [ ], dla której prowadzona jest Księga Wieczysta [ ] przez Sąd
Rejonowy dla [ ], zwanym w dalszej części Budynkiem.

                                                  §3
                                           PRZEDMIOT UMOWY
Zarządca będzie świadczyć w obrębie oraz wokół Budynku określonego w § 2 usługi polegające na
zarządzaniu nieruchomością.
1. Z czynności Budynku w zarządzanie zostanie sporządzony protokół zawierający:
1)     opis stanu technicznego i stopień zużycia instalacji, urządzeń i wyposażenia nieruchomości
 (ekspertyza rzeczoznawcza sporządzona i zawierająca między innymi opis i ocenę konstrukcji budowlanej,
 branży sanitarnej, elektrycznej, itd.);
2)     potwierdzenie przekazania Zarządcy pełnej dokumentacji Budynku;
3)     potwierdzenie przekazania Zarządcy zaakceptowanych przez Właściciela obmiarów nieruchomości
 (wykonanych przez rzeczoznawcę majątkowego), które będą podstawą do wszelkich czynności
 związanych z obsługą nieruchomości;
4)     potwierdzenie przekazania wszystkich kluczy, kart, pilotów i innych zabezpieczeń do Budynku.
2. Protokół zostanie sporządzony na piśmie w dwóch egzemplarzach po jednym dla każdej ze Stron w dniu
przejęcia Budynku w zarządzanie.
3. Umowa obowiązuje od dnia przejęcia Budynku w zarządzanie.

                                                  §4
                                           PEŁNOMOCNICTWA
1. Właściciel udziela Zarządcy pełnomocnictwa do wykonywania czynności, które obejmują m.in.:
1)     zawieranie i rozwiązywanie umów najmu, umów o reklamę;
2)     wystawianie faktur dla najemców i pozostałych użytkowników nieruchomości;
3)     reprezentowanie Właściciela, w zakresie jego obowiązków i uprawnień, przed wszelkimi organami
 władzy państwowej i samorządowej, przed wszelkimi osobami fizycznymi i prawnymi, przed
 notariuszami i innymi osobami nie posiadającymi osobowości prawnej;
4)     składanie i odbiór wymaganych pism, podań, wniosków, dokumentów, oświadczeń itp. dotyczących
 zarządzanej nieruchomości;
5)     oraz do wykonywania czynności nie wymienionych powyżej, a które okażą się niezbędne do
 wykonywania niniejszej Umowy.
2. Zarządca do wykonywania czynności wymienionych powyżej może zatrudniać osoby fizyczne i osoby
prawne na warunkach rynkowych lub zawierać umowy zlecenia lub o dzieło.
3. Właściciel zobowiązuje się do zapewnienia opieki prawnej nieruchomości polegającej na prowadzeniu
spraw przed sądami, pomocy prawnej w przypadkach spornych z najemcami i innymi, gdy Zarządca uzna, iż
jest to wskazane i celowe.

                                                     §5
                                        OBOWIĄZKI ZARZĄDCY
Zarządca będzie świadczył usługę zarządzania Budynkiem w następującym zakresie:
1. Aspekty finansowe:
1)     przygotowanie i realizacje budżetów;
2)     wystawienia faktur za czynsz, parkingi, reklamy, powierzchnie pomocniczce i magazynowe, za
 koszty eksploatacyjne i parkingi;
3)     rozliczanie najemców z tytułu zużycia wody, energii elektrycznej i cieplej, telefonów itd.;
4)     rozliczanie kosztów eksploatacyjnych w terminach zgodnych zapisanych w umowach najmu;
5)     dokonywanie płatności w imieniu właściciela związanych z zarządzanym Budynkiem, tj. za media,
 za wykonywane usługi;
6)     dokonywanie płatności z tytułu podatku od nieruchomości, za użytkowanie wieczyste;
7)     przygotowywanie raportów finansowych.
2. Aspekty techniczne:
1)     organizowanie przetargów w celu dokonania wyboru i selekcji serwisów i firm podwykonawczych
 dla nieruchomości (m.in. ochrona, obsługa techniczna, sprzątanie);
2)     kontrola i nadzorowanie firm wykonujących usługi w Budynku w celu utrzymania jakości
 świadczonych usług na odpowiednim poziomie;
3)     nadzorowanie bieżących napraw i konserwacji, obejmujące rutynową konserwację urządzeń i
 instalacji;
4)     informowanie właściciela o aktualnym stanie Budynku i awariach, ewentualnych koniecznych
 naprawach lub problemach technicznych, w tym angażowanie specjalistów, ekspertów, rzeczoznawców w
 celu przeprowadzenia ekspertyz i analiz technicznych, o ile zaistnieje taka potrzeba;
5)     zlecanie okresowych przeglądów technicznych Budynku zgodnie z harmonogramem i wymogami
 prawnymi (m.in. przeglądy wymagane prawem budowlanym);
6)     prowadzenie książki obiektu budowlanego;
7)     dokonywanie regularnych inspekcji nieruchomości;
8)     codzienny kontakt z podwykonawcami.
3. Zarządzanie bieżące:
1)       przygotowywanie raportów dla właściciela zgodnie z jego wymaganiami;
2)       monitorowanie potrzeb najemców i reagowanie na zgłaszane uwagi;
3)       uczestniczenie w spotkaniach z klientem lub jego doradcami;
4)       monitorowanie i śledzenie zmian w przepisach i uregulowaniach prawnych. Informowanie
  Właściciela o konieczności przystosowania nieruchomości zgodnie z aktualnie obowiązującymi
  przepisami;
5)       kontrolowanie terminów ubezpieczenia nieruchomości;
6)       zgłaszanie awarii i usterek do ubezpieczyciela;
7)       prowadzenie procesów usuwania szkód ubezpieczeniowych.

                                                      §6
                                             WYNAGRODZENIE
1. Wynagrodzenie Zarządcy z tytułu wykonywania czynności wymienionych w § 5 Umowy wynosi [ ]
miesięcznych wpływów netto z wszystkich umów obowiązujących w Budynku i nie jest uzależnione od
terminowości wpłat.
2. Wyżej wymienione wynagrodzenie będzie powiększone o należny podatek VAT zgodnie z
obowiązującym stawkami.
3. Wynagrodzenie jest płatne z góry na podstawie faktury VAT do 7. dnia każdego miesiąca.

                                                      §7
                                          OSOBY KONTAKTOWE
Właściciel wyznacza następujące osoby do pełnienia funkcji wyłącznych osób kontaktowych:
[ ] Nr tel. [ ], e-mail [ ]
Zarządca wyznacza następujące osoby do pełnienia funkcji wyłącznych osób kontaktowych:
[ ] Nr tel. [ ], e-mail [ ]

                                                      §8
                                       RAPORTY I SPRAWOZDANIA
1. Sprawozdania miesięczne z zarządzania nieruchomością.
Zarządca będzie sporządzał sprawozdania miesięczne dotyczące Budynku do 20. dnia roboczego miesiąca
następującego po miesiącu objętym sprawozdaniem, zawierające następujące punkty:
 1)      informacje o rynku najmu;
 2)      aktualny stan najmu (w tym wolne powierzchnie, kończące się umowy);
 3)      sprawy finansowe:
     a) poniesione wydatki z tytułu utrzymania Budynku (koszty eksploatacyjne),
     b) poniesione wydatki inwestycyjne w danym okresie sprawozdawczym,
     c) przychód z tytułu najmu powierzchni biurowych, usługowych, magazynowych, parkingu, kosztów,
      mediów itd.,
  d) windykacja najemców – zaległe płatności,
 4)       stan techniczny nieruchomości – przeprowadzone przeglądy, kontrole wymagane zgodnie z
  przepisami prawa budowlanego i innymi obowiązującymi przepisami;
 5)       wykonane prace związane z realizacją budżetu inwestycyjnego;
 6)       podpisane umowy z podwykonawcami, najemcami, zawarte polisy ubezpieczeniowe;
 7)       informacja o awariach i usterkach;
 8)       informacja o rękojmiach i gwarancjach;
 9)       sprawy sporne z najemcami, podwykonawcami, generalnym wykonawcą;
10)       planowane zadania na przyszły okres.
Sprawozdania miesięczne należy przesyłać do osoby kontaktowej wyznaczonej przez Właściciela na adres
e-mail.
2. Raporty finansowe.
Zarządca razem z raportem miesięcznym będzie przygotowywał raporty finansowe odnośnie Budynku,
które będą obejmowały wszystkie przychody i koszty generowane przez nieruchomość.
3. Budżety.
Zarządca do dnia 20 listopada każdego roku przygotuje budżet operacyjny Budynku oraz budżet
inwestycyjny – planowanych prac remontowo-budowlanych na przyszły rok.
4. Raporty o awariach.
Zarządca zgłaszać będzie bezzwłocznie i na piśmie wszystkie poważne awarie oraz usterki podając opis
uszkodzenia lub braku.

                                                    §9
                             OSIĄGALNOŚĆ W SYTUACJACH AWARYJNYCH
1. Zarządca ma obowiązek zagwarantować, że Właściciel oraz gotowe do pomocy osoby trzecie w razie
zagrożenia dla zdrowia i życia mają możliwość nawiązania bezpośredniego kontaktu z jego (Zarządcy)
personelem. We wszystkich pozostałych wypadkach należy zwracać się do personelu Zarządcy
wyznaczonego do kontaktów, podanego w § 7.
2. W przypadku nagłych awarii, przekraczających zakres pełnomocnictwa zarządcy, zagrażających
bezpieczeństwu ludzi i mienia, a także w przypadku groźby powstania szkody, Zarządca może samodzielnie
do kwoty [ ] zł zlecić usunięcie awarii lub jej skutków. Zarządca niezwłocznie poinformuje Właściciela o
takim zdarzeniu.

                                                    § 10
                                        OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA
1. Ogólny obowiązek współdziałania.
Jeżeli będzie to konieczne, to Właściciel poprzez odpowiednie działania – w razie potrzeby także w
stosunku do najemców obiektu ujętego umową – zapewni, że Zarządca, jak również wyznaczone przez
niego osoby trzecie będą miały w każdej chwili nieograniczony dostęp do miejsca, w którym świadczona ma
być objęta umową usługa.
2. Energia.
Właściciel nieodpłatnie zapewni energię niezbędną do realizacji zobowiązań umownych.
3. Dokumenty.
Właściciel zapewni Zarządcy wszystkie konieczne do realizacji jego obowiązków plany sytuacyjne i
przeglądowe, a także pozostałą dokumentację techniczną w drodze użyczenia. Zarządca ma obowiązek
obchodzić się z powyższą dokumentacją w zachowaniem należytej staranności i zwrócić ją po wygaśnięciu
umowy Właścicielowi. Sporządzanie kopii dokumentacji nie wymaga zgody Właściciela.
4. Pomieszczenia.
Właściciel wynajmuje Zarządcy niezbędną liczbę pomieszczeń roboczych, bytowych i sanitarnych,
odpowiadających wytycznym dot. miejsca pracy po kosztach własnych. Po zakończeniu umowy
pomieszczenia te – o ile Zarządca umieścił w nich swoje rzeczy – należy opróżnić i pozostawić w stanie
czystym. Wynajęcie pomieszczeń połączone jest z Umową o Zarządzaniu Nieruchomością. W razie
wygaśnięcia/rozwiązania Umowy o Zarządzaniu Nieruchomością, Zarządcy przysługuje nadzwyczajne
prawo wypowiedzenia dotyczące pomieszczeń wynajmowanych obejmujące okres 2 tygodni.
5. Konto bankowe.
Właściciel upoważni Zarządcę do konta bankowego, z którego Zarządca będzie dokonywał opłat
związanych z funkcjonowania nieruchomości.
6. Ponadto Właściciel zobowiązuje się do:
1)     zapewnienia obsługi prawnej nieruchomości;
2)     zapewnienia obsługi księgowej nieruchomości.

                                                   § 11
              ROZPOCZĘCIE UMOWY, CZAS TRWANIA, ODBIÓR, WYPOWIEDZENIE
1. Rozpoczęcie Umowy i czas obowiązywania.
1)     Umowa wchodzi w życie od dnia przejęcia Budynku w zarządzanie zgodnie z § 3 pkt 1 niniejszej
 Umowy jednak nie później niż [ ] i kończy się po upływie [ ] lat.
2)     po okresie [ ] lat umowa zostaje przedłużona na kolejne [ ] lata, o ile na sześć miesięcy przed
 upływem okresu Umowy jedna ze Stron nie sprzeciwi się jej przedłużeniu.
3)     Umowa może być rozwiązana w trybie natychmiastowym w przypadku rażącego naruszenia
 postanowień niniejszej umowy przez każdą ze Stron.
2. Przejęcie Umowy przez osoby trzecie.
Jeżeli Właściciel utraci w okresie obowiązywania umowy swe prawa własności lub też inne uzgodnione
umownie obowiązki administracyjne w stosunku do Budynku objętego umową, a jego następca prawny
gotów jest do przejęcia wszystkich praw i obowiązków wynikających z umowy, to Zarządca zobowiązany
jest do zwolnienia Właściciela z umowy i zaakceptowania przystąpienia do niej następcy prawnego
Właściciela. Warunkiem jest, by informacje, które Zarządca zasięgnął w wybranej przez niego firmie
trudniącej się udzielaniem informacji ekonomicznych, nie budziły żadnych wątpliwości co do solidności
następcy prawnego Właściciela.
3. Zakończenie Umowy – wymóg formy oświadczenia o zakończeniu.
Oświadczenia o wypowiedzeniu wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej, która zachowana
zostaje – pomijając doręczenie publiczne – wyłącznie w przypadku listu poleconego zawierającego
dokument zwrotny.

                                                    § 12
                              OBOWIĄZEK DOCHOWANIA TAJEMNICY
1. Zarządca zobowiązuje się do dochowania milczenia o wszelkich informacjach pozyskanych w ramach
wypełniania Umowy, związanych z Budynkiem oraz umowami najmu, a także do nieudostępniania tych
informacji osobom trzecim. Obowiązkowi dochowania tajemnicy, poza sprecyzowanymi wyżej, nie
podlegają informacje przeznaczone do publikacji oraz takie, dla których uzyskano stosowne zezwolenie do
ich dalszego przekazywania lub publikacji, a także informacje, które bez złamania obowiązku dochowania
tajemnicy zostały uzyskane od strony trzeciej, lub które były już wcześniej znane.
2. Obowiązek dochowania tajemnicy obowiązuje także po zakończeniu umowy.
3. Zarządca zobowiąże swoich pracowników do dochowania tajemnicy.

                                                    § 13
                               OGRANICZENIE ODPOWIEDZIALNOŚCI
1. Zarządca odpowiada za szkody wynikłe z naruszenia zobowiązań umownych i pozaumownych tylko w
przypadku działania z premedytacją lub jawnej niedbałości; działanie z premedytacją lub jawna niedbałość
pomocników nie zajmujących wiodących stanowisk uwzględniane są tylko, gdy doszło do naruszenia
istotnych zobowiązań umownych.
2. Zarządca zobowiązuje się zawrzeć na czas obowiązywania niniejszej Umowy obowiązkowe
ubezpieczenie od odpowiedzialności. Odpowiedzialność Zarządcy pod względem wysokości ograniczona
jest do wysokości świadczenia jej towarzystwa ubezpieczeniowego, najwyżej jednak do wysokości sumy, na
którą zawarte zostało ubezpieczenie.
3. Wszelka inna odpowiedzialność, niezależnie od jej podstawy prawnej, jest wykluczona.
4. Wszelkie ograniczania odpowiedzialności Zarządcy wynikające z niniejszej Umowy odnoszą się
odpowiednio do jego pracowników.

                                                    § 14
                                            ZAWIADOMIENIA
1. Jakiekolwiek zawiadomienia, informacje i oświadczenia skierowane do drugiej Strony, winny mieć
formę pisemną i zostać przekazane drugiej Stronie w jeden z następujących sposobów:
1)     przez osobiste dostarczenie Stronie, której ma być ono przekazane lub jej przedstawicielowi;
2)     listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru (w tym również za pomocą firmy kurierskiej).
Przy czym dane adresowe Stron są następujące:
Dla Właściciela: [ ]
Dla Zarządcy: [ ]
2. O każdej zmianie adresu jednej ze Stron lub innych jej danych, każda Strona zobowiązuje się powiadomić
drugą Stronę na piśmie zgodnie z postanowieniami niniejszego paragrafu.
3. Jeśli zawiadomienie przesyłane jest listem poleconym, termin rzeczywistego otrzymania przez adresata
uważany jest za termin zawiadomienia.

                                                   § 15
                                    POSTANOWIENIA KOŃCOWE
1. Każda Strona pokrywa swoje własne koszty obsługi prawnej poniesione w związku z przygotowywaniem
niniejszej Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.
2. Nieważność któregokolwiek z postanowień niniejszej Umowy nie powoduje nieważności pozostałych jej
postanowień. Jeżeli jakiekolwiek postanowienie niniejszej Umowy będzie nieważne w całości lub w części,
nie będzie to mieć wpływu na moc obowiązującą pozostałej części Umowy. W takim przypadku Strony
zastąpią nieważne postanowienie postanowieniem mającym moc prawną, które odpowiadać będzie w
możliwie najpełniejszym zakresie celowi nieważnego postanowienia i będzie miało w istotnym stopniu
równoważne skutki ekonomiczne.
3. Wszelkie zmiany niniejszej Umowy o Zarządzanie Nieruchomością wymagają formy pisemnej pod
rygorem nieważności, w postaci aneksu, podpisanego przez obie Strony.
4. Tytuły paragrafów niniejszej Umowy o Zarządzanie Nieruchomością służą ułatwieniu i nie mają wpływu
na interpretację jej zapisów.
5. Umowa o Zarządzanie Nieruchomością sporządzona została w 2 jednobrzmiących egzemplarzach, po 1
dla każdej ze Stron.


                                Właściciel                       Zarządca