Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną
Inspiracja: Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną
Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest przykładową propozycją umowy, która reguluje sposób zarządzania nieruchomością. Zaleca się dostosowanie treści umowy do indywidualnych potrzeb i skonsultowanie jej z prawnikiem przed podpisaniem.
UWAGA: Niniejszy tekst stanowi przykładową propozycję umowy o zarządzanie. Przed wykorzystaniem tekstu w praktyce, zaleca się dostosowanie umowy tak by w pełni odzwierciedlała potrzeby Czytelnika oraz skonsultowanie jej treści z prawnikiem. Ani Autor, ani Wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki wynikłe z wykorzystania umowy, całości bądź jej części, w dosłownym brzmieniu przedstawionym w niniejszej książce, bądź brzmieniu niedostatecznie zmodyfikowanym przez Czytelnika. Umowa niniejsza zawarta została w Warszawie w dniu [wstawić dzień, miesiąc i rok] roku pomiędzy: 1. Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul. [wstawić nazwę ulicy], w imieniu której działają pełnomocnicy wskazani w uchwale właścicieli lokali (akt notarialny z dnia [wstawić datę] Rep [wstawić numer repetytorium]) w sprawie zmiany sposobu zarządzania nieruchomością wspólną: 1) Pani (Pan) [wstawić imię i nazwisko], zam. w [wstawić nazwę miasta], ul. [wstawić nazwę ulicy] legitymująca (-cy) się dowodem osobistym seria .... nr [wstawić serię i numer dowodu osobistego], 2) Pani (Pan) [wstawić imię i nazwisko], zam. w [wstawić nazwę miasta], ul. [wstawić nazwę ulicy] legitymująca (-cy) się dowodem osobistym seria nr [wstawić serię i numer dowodu osobistego], zwaną dalej WSPÓLNOTĄ, a 2. [wstawić firmę], z siedzibą przy ul. [wstawić nazwę ulicy], - [wstawić kod pocztowy i nazwę miejscowości], zarejestrowaną w Sądzie Rejonowym dla [wstawić nazwę miejscowości], [wstawić numer wydziału] Wydział Gospodarczy w dniu [wstawić datę] pod numerem KRS [wstawić numer], o kapitale zakładowym [wstawić wartość kapitału zakładowego] zł, Regon [wstawić numer REGON], NIP [wstawić numer identyfikacji podatkowej], reprezentowaną przez Prezesa Zarządu [wstawić imię i nazwisko], zwaną dalej ZARZĄDCĄ, zwana dalej UMOWĄ. § 1 [OPIS NIERUCHOMOŚCI] 1. Strony stwierdzają, że przedmiotowa nieruchomość wspólna położona jest w [wstawić nazwę miejscowości] przy ul. [wstawić nazwę ulicy] i składa się z działki gruntu nr [wstawić numer działki], obręb [wstawić numer obrębu] o powierzchni [wstawić powierzchnię] m2 zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym, dla której w Sądzie Rejonowym w [wstawić nazwę miejscowości], [wstawić numer wydziału] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta nr KW [wstawić numer księgi wieczystej], o następującej charakterystyce: 1) liczba kondygnacji: [wstawić liczbę kondygnacji] ( [wstawić liczbę kondygnacji naziemnych] naziemne i [wstawić liczbę kondygnacji podziemnych] podziemna), 2) liczba lokali: [wstawić liczbę lokali], w tym: i. lokali mieszkalnych: [wstawić liczbę lokali mieszkalnych], ii. lokali użytkowych: [wstawić liczbę lokali użytkowych], 3) powierzchnia ogółem (netto): [wstawić powierzchnię] m2, w tym: a) powierzchni użytkowej lokali o przeznaczeniu mieszkalnym: [wstawić powierzchnię] m2, b) powierzchni użytkowej lokali komercyjnych: [wstawić powierzchnię] m2 , c) powierzchnia wspólna (części wspólnego użytkowania): [wstawić powierzchnię] m2. 2. WSPÓLNOCIE przysługuje służebność z działki oznaczonej w ewidencji nr [wstawić numer], posiadającej księgę wieczystą nr [wstawić numer księgi], obejmującej tereny utwardzone o powierzchni [wstawić powierzchnię] m2 i zielone [wstawić powierzchnię] m2. 2. Zgodnie z uchwałą WSPÓLNOTY, zaprotokołowaną przez notariusza z dnia [wstawić dzień, miesiąc i rok] roku w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w ust. 1 – WSPÓLNOTA powierza zarząd nieruchomością wspólną, zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, ZARZĄDCY, a ZARZĄDCA powierzony mu zarząd przyjmuje na zasadach określonych UMOWĄ. § 2 [MAJĄTEK WSPÓLNOTY] Majątkiem WSPÓLNOTY jest to, co nabyła ona jako odrębny podmiot majątkowy, za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w ich uchwale. Bez takiej zgody mienie nabyte w toku działalności WSPÓLNOTY stanowi współwłasność właścicieli lokali. § 3 [PEŁNOMOCNICTWA] 1. ZARZĄDCA kieruje sprawami WSPÓLNOTY i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między WSPÓLNOTĄ a poszczególnymi właścicielami lokali. 2. ZARZĄDCA uprawniony jest do składania oświadczeń woli w imieniu WSPÓLNOTY w sprawach zwykłego zarządu na podstawie UMOWY. 3. ZARZĄDCA uprawniony jest do reprezentowania WSPÓLNOTY: a. przed poprzednim zarządem wspólnoty bądź zarządcą nieruchomości wspólnej w celu przejęcia dokumentacji administracyjnej, eksploatacyjnej, technicznej oraz finansowo-księgowej w formie Protokołu zdawczo-odbiorczego, stanowiącego Załącznik 3 do Umowy, b. przed bankami w celu otwierania, zamykania rachunków bankowych, podpisywania oraz składania w inny dostępny sposób przelewów, otwierania oraz zamykania lokat terminowych, odbierania wyciągów bankowych w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, c. przed Wojewódzkim Urzędem Statystycznym w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ numeru statystycznego REGON, d. przed właściwym Urzędem Skarbowym w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ numeru identyfikacji podatkowej NIP, ustalenia zasad rozliczania VAT oraz CIT, e. przed agencjami ubezpieczeniowymi w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych oraz od odpowiedzialności cywilnej WSPÓLNOTY, f. przed innymi dostawcami usług na rzecz nieruchomości wspólnej, w szczególności dostawcami mediów (wody, energii cieplnej i elektrycznej, gazu) oraz firmami zajmującymi się usuwaniem nieczystości stałych i płynnych w celu wywiązania się z obowiązków przewidzianych UMOWĄ, g. w trakcie wyrabiania pieczątek WSPÓLNOTY. 4. Pełnomocnictwa, o których stanowi ust. 3, dotyczą prowadzenia w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY negocjacji, zawierania i zmiany (w formie aneksu) umów dot. świadczenia usług, w zakresie cenowym zgodnym w rocznym planem gospodarczym WSPÓLNOTY bądź stosownymi jej uchwałami. 5. ZARZĄDCA jest upoważniony do określenia zasad prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Zasady powyższe powinny umożliwić ZARZĄDCY prowadzenie rozliczeń finansowo-księgowych w sposób zapewniający należytą jakość obsługi WSPÓLNOTY, zgodnie z UMOWĄ. 6. Osoba prawna będąca członkiem wspólnoty może działać w sprawach wspólnoty przez pełnomocnika, którym może być dowolna osoba fizyczna. 7. Pełnomocnicy, o których mowa w ust. 6, muszą dysponować pisemnym pełnomocnictwem szczegółowym, podpisanym przez właściciela lokalu lub jego prawnego reprezentanta. W upoważnieniu musi być określony zakres pełnomocnictwa i termin jego ważności. 8. Pełnomocnictwo do działań, które wymagają poświadczenia notarialnego – w szczególności do działań, które pociągają za sobą zmiany w stanie majątkowym właściciela lokalu, które to następuje w formie aktu notarialnego bądź przy obecności notariusza, wymaga poświadczenia notarialnego. § 4 [CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU] 1. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób samodzielny czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek przyjmuje. 2. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób samodzielny bądź poprzez osoby trzecie czynności z zakresu utrzymania czystości na terenie wyznaczonych części nieruchomości wspólnej, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek przyjmuje. 3. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób samodzielny bądź poprzez osoby trzecie czynności z zakresu konserwacji nieruchomości wspólnej, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek przyjmuje. 4. Specyfikacja zakresu zadań, o których mowa w ust. 1, 2 i 3 określona jest w Załączniku 1 do UMOWY. § 5 [CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCE ZWYKŁY ZARZĄD] 1. Do podjęcia przez ZARZĄDCĘ czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymagana jest uchwała WSPÓLNOTY wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca ZARZĄDCY pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. 2. Decyzje o których mowa w ust. 1, podejmuje WSPÓLNOTA w drodze uchwały, zgodnie z przepisami art. 23 ust. 1 i 2 WłLokU, to znaczy większością głosów ogółu właścicieli liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie, bądź w trybie o którym mowa w art. 23 ust. 2a WłLokU postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. 3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności czynności: 1) ustalenie bądź zmiana treści umowy o zarządzanie oraz umowy najmu lokali stanowiących część wspólną nieruchomości, 2) ustalenie lub zmiana wynagrodzenia ZARZĄDCY, 3) przyjęcie rocznego planu gospodarczego i zaakceptowanie jego wykonania, 4) ustalenie bądź zmiana wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, 5) ustalenie w rozliczeniu rocznym sposobu rozdysponowania środków finansowych WSPÓLNOTY złożonych na funduszu remontowym w sytuacjach odmiennych niż opisane w Umowie, 6) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, 7) udzielenie zgody na rozpoczęcie inwestycji: nadbudowę, przebudowę, remont bądź modernizację nieruchomości wspólnej, 8) udzielenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem, 9) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, bądź w przypadku stwierdzenia rozbieżności i błędów w istniejących udziałach, 10) dokonanie podziału lub scalenia nieruchomości wspólnej, 11) nabycie nieruchomości przez WSPÓLNOTĘ, 12) zaciągnięcie kredytu przez WSPÓLNOTĘ, 13) rozporządzanie nieruchomością wspólną (sprzedaż, obciążenie ograniczonym prawem rzeczowym, obciążenie prawem zobowiązaniowym itp.), 14) ustalenie, w wypadkach nie uregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynków służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, 15) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, 16) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez ZARZĄDCĘ, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, 17) określenie sposobu („klucza”) rozliczeń kosztów rodzajowych stanowiących składniki kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów świadczeń przypadających na indywidualne lokale w sytuacji, gdy nie są one rozliczane na poszczególnych członków wspólnoty na bazie posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości wspólnej (ustawowy sposób rozliczeń kosztów zarządu), 18) zgoda na wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi nagminnie zalegającemu z opłatami bądź w sposób uciążliwy zakłócającemu korzystanie z lokali innym właścicielom o nakazanie przez sąd sprzedaży lokalu, 19) udzielenie ZARZĄDCY pełnomocnictwa szczegółowego na zawieranie umów, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, 20) przystępowanie WSPÓLNOTY do związków, organizacji i spółek, 21) tworzenie funduszy celowych WSPÓLNOTY innych niż remontowy, 22) zmiana bądź sprecyzowanie granic pomiędzy samodzielnymi lokalami a częściami wspólnymi nieruchomości. 4. Uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, a jej postanowienia wpisane do księgi wieczystej budynku. Uchwała nabiera mocy prawnej z chwilą złożenia w Sądzie wniosku o zmianę sposobu zarządu zgodnie z treścią uchwały. § 6 [OBOWIĄZKI ZARZĄDCY] 1. ZARZĄDCA wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY. 2. ZARZĄDCA wykonuje samodzielnie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i nie może przenieść obowiązków z niej wynikających na osoby trzecie. 3. Zarządzanie nieruchomością wspólną rozumiane jest w UMOWIE jako planowanie, organizowanie, koordynowanie oraz kontrolowanie wykonania czynności, o których mowa w Załączniku 1 do UMOWY, w szczególności zaś jako zapewnienie – bezpośrednio przez ZARZĄDCĘ, bądź pośrednio przez zatrudnianych przez niego w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY usługodawców – bieżącego utrzymania nieruchomości wspólnej w stanie co najmniej nie pogorszonym oraz doradztwa właścicielom lokali w odniesieniu do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość zgodnie z rocznym i wieloletnim planem gospodarczym zarządzania nieruchomością wspólną. § 7 [PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI] 1. Właściciele lokali mają prawo w szczególności do: 1) czerpania dochodów i innych pożytków z tego lokalu; właściciel może w szczególności wynajmować odpłatnie swój lokal – z zastrzeżeniem w umowie najmu, że lokal będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem, 2) korzystania z nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw innych współwłaścicieli, 3) czerpania dochodów i innych pożytków z nieruchomości wspólnej w wysokości proporcjonalnej do posiadanych udziałów; pożytki przeznaczane są w pierwszej kolejności na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej, 4) współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną; oznacza to w szczególności: 1) prawo do głosowania nad uchwałami właścicieli – z siłą głosu proporcjonalną do wielkości udziału we współwłasności, 2) czynne i bierne prawo wyboru do zarządu wspólnoty, 3) prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej wspólnoty i nieruchomości wspólnej 5) korzystania ze wszystkich świadczeń i usług wykonywanych w ramach planu gospodarczego wspólnoty. 2. Właściciele lokali zobowiązani są w szczególności do: 1) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali, a w szczególności z tytułu opłat za energię elektryczną i cieplną, wodę, gaz, odprowadzanie ścieków oraz wywóz nieczystości, 2) utrzymywania swoich lokali w należytym stanie technicznym i sanitarnym, a w szczególności ponoszenia kosztów remontów i modernizacji tych lokali, 3) przestrzegania wewnętrznych regulaminów WSPÓLNOTY, w szczególności Porządku Domowego stanowiącego Załącznik 2 do Umowy, 4) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych właścicieli lokali oraz współdziałania z nimi w ochronie nieruchomości wspólnej, 5) aktywnego uczestniczenia w bieżącym utrzymaniu i uzasadnionym inwestowaniu w nieruchomość wspólną, 6) terminowego, do 10 dnia każdego miesiąca z góry za dany miesiąc, wnoszenia opłat związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz jej remontami, a także kosztami przypadającymi na poszczególne lokale, w szczególności: 1) zaliczki w poczet bieżących kosztów zarządu, 2) zaliczki na fundusz remontowy oraz 3) zaliczki na pokrycie kosztów świadczeń przypadających na indywidualne lokale, 7) informowania ZARZĄDCY o: a) zamiarze przebywania poza swoim lokalem dłużej niż 1 miesiąc, b) danych ewidencyjnych, o których mowa w § 3 pkt. 1 Załącznika 1 do UMOWY, c) powstałych uszkodzeniach w lokalach, które mogą mieć wpływ na uszkodzenie części wspólnych nieruchomości lub rozregulowanie urządzeń wspólnego użytkowania, 8) umożliwienia wstępu do lokalu na żądanie ZARZĄDCY, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. 3. Opłaty, o których mowa w ust. 2 pkt. 6 wnoszone są przez właścicieli lokali na rachunek bankowy WSPÓLNOTY, o którym mowa w § 6 pkt. 3 Załącznika 1 do UMOWY. 4. Dane, o których mowa w ust. 2 pkt. 7 lit. a i c właściciele lokali zobowiązani są przekazywać ZARZĄDCY przed opuszczeniem lokalu (w przypadku lit. a), bądź też niezwłocznie po powstaniu uszkodzenia (w przypadku lit. c). 5. Dane, o których mowa w ust. 2 pkt. 7 lit. b, właściciele lokali zobowiązani są przekazać na piśmie niezwłocznie na wezwanie ZARZĄDCY, bądź bez wezwania niezwłocznie w przypadku zmiany dowolnego składnika danych ewidencyjnych. § 8 [WYDATKI WSPÓLNOTY] 1. Strony ustalają, że opłaty wnoszone przez właścicieli lokali obejmują trzy główne składniki: 1) zaliczkę na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, 2) zaliczkę na wyodrębniony fundusz remontowy WSPÓLNOTY, jeżeli WSPÓLNOTA podjęła uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego, 3) zaliczkę na pokrycie kosztów świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali. 2. Na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w ust. 1 pkt. 1 składają się: 1) wydatki na eksploatację, włączając w szczególności: a. opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody – w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę (zaliczka do rozliczenia), b. opłaty finansowe z tytułu prowadzenia rachunku bankowego wspólnoty (zaliczka do rozliczenia), c. koszty dezynsekcji i deratyzacji nieruchomości wspólnej (zaliczka do rozliczenia), d. wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu utrzymania części wspólnych nieruchomości w czystości i porządku (ryczałt), 2) wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu prowadzenia bieżących napraw i konserwacji części wspólnych nieruchomości, a także okresowych przeglądów technicznych nieruchomości wspólnej (ryczałt za robociznę), 3) koszty zakupu materiałów wykorzystanych w trakcie prac konserwacyjnych oraz napraw bieżących nieruchomości wspólnej (zaliczka do rozliczenia), 4) ubezpieczenie nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych oraz ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu wspólnoty z tytułu odpowiedzialności cywilnej (zaliczka do rozliczenia), 5) podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli lokali, 6) odsetki karne naliczane wspólnocie (zaliczka do rozliczenia), 7) wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną (ryczałt). 3. Nieruchomością wspólną, o której mowa w § 1 ust. 1 są: 1) działka gruntu poza obrysem budynku: droga dojazdowa, parking, chodniki, ławki, trzepak, altana śmietnikowa, drzewa, krzaki, trawniki, kwietniki, ogrodzenie wraz z bramą wejściową na teren posesji, 2) klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity i bramy oraz inne elementy służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku, 3) część piwnic (nie stanowiąca pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali), strych, schowki i wózkarnia, 4) pralnia i suszarnia, kotłownia, pomieszczenie rozdzielni elektroenergetycznej, pomieszczenia wodomierzy, 5) dozorcówka na parterze, nie będąca samodzielnym lokalem, 6) pomieszczenia zsypów oraz pomieszczenie gospodarcze (na narzędzia konserwatorów), 7) dźwig, jego szyb oraz maszynownia, 8) fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku, 9) ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej, 10) zewnętrza balkonów, tarasów, loggii i ich balustrady; koszty konserwacji i remontów ich wnętrza obciążają indywidualnych ich użytkowników, 11) ściany działowe z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali, 12) dachy wraz z ich konstrukcją nośną, stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy oraz drabiny, 13) stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami, 14) przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne) wraz z kominami, bez kratek wentylacyjnych, 15) instalacja centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, podłączona do sieci miejskiej; użytkownicy lokali nie są upoważnieni – bez zgody WSPÓLNOTY w uchwale – do wymiany, zamiany, rozbudowy grzejników, 16) węzeł cieplny nie stanowiący własności dostawcy energii cieplnej wraz z związanymi z nim urządzeniami, 17) instalacja gazowa, podłączona do sieci miejskiej, od głównego zaworu w budynku do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu, a w przypadku jego braku do pierwszego zaworu odcinającego w lokalu (włącznie), a także instalacja gazowa w pomieszczeniach wspólnych, 18) instalacja elektryczna, podłączona do sieci miejskiej, od złącza do indywidualnych liczników na wejściu do lokali (wewnętrzne linie zasilające), tzw. obwody administracyjne, tj. instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku oraz instalacja dzwonkowa, 19) instalacja wodociągowa, podłączona do sieci miejskiej, od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, 20) instalacja centralnej ciepłej wody, podłączona do sieci miejskiej, od pierwszego zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, 21) instalacja kanalizacyjna, podłączona do sieci miejskiej, do pierwszej studzienki rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych, podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdujących się w obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe, 22) inne instalacje finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej – instalacja odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa – bez urządzeń i osprzętu w lokalach, 4. Konserwacja i remonty bieżące obejmują wykonywanie robót mających na celu utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku oraz okresowe remonty mające na celu zapobieganie skutkom zużycia ww. elementów i utrzymanie budynku we właściwym stanie technicznym, o jednostkowej wartości (robocizna + zakup materiałów) – nie przekraczającej 2.000 zł (słownie złotych: dwa tysiące). 5. Środki gromadzone na funduszu remontowym WSPÓLNOTY przeznaczone są na wydatki dotyczące kosztów remontów oraz modernizacji nieruchomości wspólnej polegających na wymianie co najmniej jednego elementu budynku – przekraczające kwotę 2.000 zł (słownie złotych: dwa tysiące). 6. Wynagrodzenie ZARZĄDCY, o którym mowa w ust. 2 pkt. 1 lit. d, ust. 2 pkt 2 oraz ust. 2 pkt 7 ustala się w postaci ryczałtu nie podlegającego rozliczeniu, odniesionego do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych. 7. Pozostałe koszty wymienione w ust. 2 nalicza się w stosunku do metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych, na zasadzie zaliczki rozliczanej po zamknięciu roku obrachunkowego lub w innym okresie zgodnie z uchwałą WSPÓLNOTY. 8. Ustala się, że koszt notariusza jako wynagrodzenie za przygotowanie aktu notarialnego obciąża WSPÓLNOTĘ. § 9 [ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW ZARZĄDU] 1. ZARZĄDCA, na mocy UMOWY, upoważniony jest do rozliczania zaliczek na świadczenia obejmujące indywidualne lokale poszczególnych właścicieli w zakresie: 1) dostawy centralnego ogrzewania (c.o.), 2) dostawy ciepłej wody (c.w.) i zimnej wody (z.w.) oraz 3) wywozu nieczystości stałych i odprowadzenia ścieków z lokalu. 2. Zaliczki na świadczenia, o których mowa w ust. 1, rozliczane są w poniższy sposób: 1) za c.o. – w stosunku do 1m2 powierzchni użytkowej lokalu, 2) za c.w. i z.w., wywóz śmieci i odprowadzenie ścieków z lokalu – w stosunku do liczby osób zamieszkałych lub zatrudnionych w lokalu – chyba że właściciel ma zainstalowane w lokalu odpowiednie urządzenia pomiarowe. 3. Zaliczka na pokrycie kosztów świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali, o której mowa w § 8 ust. 1 pkt. 3, oprócz składników, o których mowa w ust. 1, zawiera wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu prowadzenia ww. rozliczeń w wysokości określonej w § 15 ust. 4 UMOWY. 4. Postanowienia ust. 1 i 2 nie dotyczą opłat, które są wnoszone bezpośrednio przez właścicieli lokali. 5. Strony ustalają, że w przypadku podwyższenia bądź obniżenia cen za c.o. , c.w. i z.w., wywóz nieczystości stałych, odprowadzenie ścieków oraz inne usługi wpływające na wielkość opłaty – opłata zostanie przez ZARZĄDCĘ proporcjonalnie podwyższona lub obniżona od dnia zmiany cen, tj. od dnia wynikającego z zawiadomienia dostawcy usług. 6. ZARZĄDCA ma obowiązek niezwłocznego, nie później niż na 14 dni przed wprowadzeniem zmian, zawiadomienia w formie pisemnej wszystkich właścicieli lokali o zmianie wysokości opłat, o której mowa w ust. 4. 7. ZARZĄDCA jest upoważniony do lokowanie wolnych środków finansowych znajdujących się na funduszu remontowym WSPÓLNOTY na lokatach bankowych o korzystnym oprocentowaniu pozwalającym na ochronę finansów wspólnoty przed inflacją oraz – w miarę możliwości – uzyskanie pożytków w formie odsetek narosłych od ww. lokat. § 10 [ROZLICZENIE ROCZNE] 1. ZARZĄDCA dokona rozliczenia zaliczek na pokrycie kosztów, o których mowa w § 8 ust. 1 i 2 oraz § 9 ust. 1 UMOWY, z właścicielami lokali raz w roku w momencie zatwierdzenia sprawozdania rocznego. 2. W przypadku powstania różnic pomiędzy zaliczkami, uiszczonymi przez właścicieli lokali w trakcie roku obrachunkowego, a wysokością rzeczywistych należności, nadwyżki z tego tytułu zostaną zaliczone poszczególnym właścicielom w poczet przyszłych należności z tego tytułu. 3. W przypadku powstania niedopłaty z tego tytułu, o którym mowa w ust. 2, poszczególni właściciele zobowiązani są w ciągu 14 (słownie: czternastu) dni od otrzymania pisemnej informacji (doręczenie bezpośrednie za poświadczeniem odbioru lub list polecony w sytuacji, gdy właściciel nie zamieszkuje w lokalu) o niedopłacie do uregulowania niedopłaty na rachunek bankowy WSPÓLNOTY. 4. Sposób rozliczenia, o którym mowa w ust. 2 i 3, nie ma zastosowania do środków zgromadzonych na funduszu remontowym WSPÓLNOTY. Środki te są rozliczane osobno, w miarę postępu realizacji prac inwestycyjnych oraz przedstawiane WSPÓLNOCIE w sprawozdaniu rocznym bądź z inną częstością zgodnie z uchwałą WSPÓLNOTY. § 11 [ZADŁUŻENIE WŁAŚCICIELI] 1. W przypadku wystąpienia braku środków finansowych na bieżącym rachunku bankowym wspólnoty spowodowanym zwłoką w zapłacie, przez poszczególnych właścicieli, zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali, o których mowa w § 8 ust. 1 i 2 UMOWY, ZARZĄDCA uprawniony jest do pobierania należnych od tych właścicieli opłat nie wcześniej do 25 (słownie: dwudziestego piątego) dnia miesiąca, w którym zaległość powstała, z środków znajdujących się na funduszu remontowym WSPÓLNOTY. 2. Maksymalna wartość środków finansowych pobranych z funduszu remontowego, w sposób o którym mowa w ust. 1, nie może przekroczyć sumy przypadającej na indywidualny udział danego właściciela w środkach zgromadzonych na funduszu remontowym. 3. Zarządca zobowiązany jest w przypadku, o którym mowa w ust. 1, do niezwłocznego powiadomienia właściciela zalegającego z opłatą o podjętych czynnościach. W powiadomieniu ZARZĄDCA przedstawia wysokość środków pobranych z funduszu remontowego na rzecz pokrycia niedopłaty bieżącej oraz zawiadamia o konieczności niezwłocznego dokonania wpłaty przez dłużnika ww. środków, wycofanych z funduszu remontowego przez ZARZĄDCĘ zgodnie z ust. 1. 4. Pokrycie należności, wynikłej ze zwłoki w zapłacie z środków funduszu remontowego WSPÓLNOTY powoduje naliczanie odsetek ustawowych od tych kwot i automatyczne zwiększenie o nie funduszu remontowego WSPÓLNOTY w momencie uregulowania należności przez dłużnika. 5. Odsetki o których mowa w ust. 4 pobierane są z wpłat bieżących wnoszonych przez dłużnika. ZARZĄDCA zobowiązany jest do niezwłocznego powiadomienia dłużnika o wysokości naliczonych odsetek. Zarządca przedstawia w zawiadomieniu wysokość następnej wpłaty zaliczki w poczet kosztów zarządu powiększonej jednorazowo o wartość pobranych z poprzedniej wpłaty odsetek. 6. Powiadomienia, o których mowa w ust. 3 i 5 wysyłane są dłużnikom na ich koszt, ze zwrotnym powiadomieniem odbioru. Koszt powiadomień dodawany jest do sumy odsetek naliczanych dłużnikom w związku z wykonaniem czynności wynikających z ust. 1. 7. W przypadku wystąpienia niedoboru środków na rachunku WSPÓLNOTY z przyczyn innych niż mowa w ust. 1, a tym samym wystąpienia trudności w opłaceniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną Zarządca niezwłocznie powiadamia o tym WSPÓLNOTĘ, podając przyczynę wystąpienia niedoboru. ZARZĄDCA zobowiązany jest przedstawić WSPÓLNOCIE projekt odpowiedniej uchwały o podwyższeniu kosztów zarządu nieruchomością wspólną. ZARZĄDCA zobowiązany jest dokonać na rzecz wierzycieli WSPÓLNOTY zapłaty po dokonaniu odpowiednich wpłat przez właścicieli lokali. 8. Działania, o którym mowa w ust. 7, stosuje się odpowiednio również w przypadku wyczerpania środków finansowych stanowiących udział dłużnika w funduszu remontowym, pobranych zgodnie z ust. 1 i 2. § 12 [REMONTY I MODERNIZACJE] 1. W przypadku konieczności przeznaczenia na prace związane z utrzymaniem technicznym nieruchomości wspólnej jednorazowo kwot większych niż 2.000 zł (słownie złotych: dwa tysiące), ZARZĄDCA zobowiązany jest uzyskać akceptację WSPÓLNOTY w uchwale. Prace te finansowane są z funduszu remontowego. 2. ZARZĄDCA jest uprawniony do przeprowadzania remontu lub modernizacji nieruchomości wspólnej wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego prawomocną uchwałą WSPÓLNOTY oraz w zakresie i rozmiarze określonym w tej uchwale. Postanowienie to nie dotyczy stanów wyższej konieczności i wynikających z nich tzw. czynności zachowawczych. 3. ZARZĄDCA dysponuje funduszem remontowym WSPÓLNOTY w ramach planu gospodarczego zarządzania nieruchomością wspólną lub pełnomocnictwa udzielonego w formie uchwały WSPÓLNOTY. 4. ZARZĄDCA jest zobowiązany do zlecania wykonania robót remontowych i modernizacyjnych wykonawcom, którzy dają rękojmię należytego wykonania tych umów. § 13 [AWARIE TECHNICZNE] 1. W przypadku niespodziewanej awarii na nieruchomości wspólnej, przekraczającej zakres bieżących konserwacji lub graniczny pułap określony w § 12 ust. 1 UMOWY, ZARZĄDCA może samodzielnie z środków znajdujących się na funduszu remontowym WSPÓLNOTY zabezpieczyć awarię oraz usunąć jej skutki, z jednoczesnym powiadomieniem o tym fakcie WSPÓLNOTY i złożeniem protokołu poawaryjnego na jej najbliższym zebraniu. 2. ZARZĄDCA nie jest zobowiązany mocą UMOWY do zabezpieczania awarii i ich skutków w odniesieniu do instalacji stanowiących części indywidualnych lokali. § 14 [ZWOŁANIE ZEBRANIA] 1. Na żądanie 1/10 właścicieli lokali liczonych udziałami ZARZĄDCA jest zobowiązany w ciągu dwóch tygodni od złożenia wniosku zwołać na koszt WSPÓLNOTY, zebranie właścicieli lokali. 2. Jeżeli ZARZĄDCA nie spełni żądania, o którym mowa w ust. 1, w wymaganym terminie albo też zebranie zostanie zwołane w odległym terminie (powyżej 3 tygodni od zawiadomienia), zebranie ma prawo zwołać każdy z właścicieli lokali. § 15 [WYNAGRODZENIE ZARZĄDCY] 1. ZARZĄDCA zarządza nieruchomością wspólną, tj. wykonuje czynności o których mowa w Załączniku 1 do UMOWY z wyłączeniem § 3 ust. 1, § 5 ust. 3-5 oraz § 6 ust. 22, za wynagrodzeniem o którym mowa w § 8 ust. 2 pkt 7 UMOWY, w wysokości ryczałtowej ustalonej uchwałą WSPÓLNOTY na dany okres. Strony ustalają, że w ciągu pierwszych 12 miesięcy trwania UMOWY wynagrodzenie powyższe wynosi, zgodnie ze złożoną ofertą (słownie ) złotych miesięcznie od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych. 2. Z tytułu utrzymania porządku i czystości na terenie nieruchomości wspólnej, tj. wykonania czynności o których mowa w § 3 ust. 4 Załącznika 1 do UMOWY, ZARZĄDCY przysługuje zgodnie ze złożoną ofertą wynagrodzenie w wysokości złotych miesięcznie od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych. 3. Z tytułu prowadzenia bieżących napraw i konserwacji części wspólnych nieruchomości, a także okresowych przeglądów technicznych nieruchomości wspólnej, tj. wykonania czynności o których mowa w § 5 ust. 3-5 Załącznika 1 do UMOWY, ZARZĄDCY przysługuje zgodnie ze złożoną ofertą wynagrodzenie w wysokości złotych miesięcznie od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych. 4. Dodatkowo, z tytułu rozliczeń kosztów świadczeń obejmujących indywidualne lokale poszczególnych właścicieli, tj. wykonania czynności o których mowa w § 6 ust. 22 Załącznika 1 do UMOWY, ZARZĄDCY przysługuje wynagrodzenie w wysokości 7% sumarycznej kwoty za media dostarczane w danym miesiącu do nieruchomości wspólnej, płatne na rachunek bankowy ZARZĄDCY razem z wynagrodzeniem o którym mowa w ust. 1. 5. ZARZĄDCA jest upoważniony do wystawienia za dany miesiąc faktury VAT bez podpisu WSPÓLNOTY, z dołu nie wcześniej niż 25 dnia każdego miesiąca trwania UMOWY. 6. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1, wypłacane będzie na podstawie pełnomocnictwa udzielanego ZARZĄDCY w formie uchwały WSPÓLNOTY. 7. W czasie trwania UMOWY, stawka wynagrodzenia ZARZĄDCY, o którym mowa w ust. 1-3, będzie indeksowana po upływie każdych 12 miesięcy i ulegnie zmianie zgodnie z wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanym w Monitorze Polskim przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za ostatni rok kalendarzowy, poprzedzający rok, w którym następuje waloryzacja. 8. Z chwilą utraty bądź rezygnacji przez WSPÓLNOTĘ z zwolnienia podmiotowego VAT, wartość wynagrodzenia o którym stanowi ust. 1 ulega podwyższeniu o 20% z uwagi na konieczność prowadzenia przez ZARZĄDCĘ, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, rozliczeń oraz sprawozdawczości VAT. 9. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1-3, płatne będzie w terminie 7 dni od daty wystawienia WSPÓLNOCIE faktury VAT na rachunek ZARZĄDCY, prowadzony przez . § 16 [NALEŻYTA STARANNOŚĆ] ZARZĄDCA jest zobowiązany do zachowania należytej staranności przy wypełnianiu swoich obowiązków oraz stosowania zasad prawidłowej gospodarki, bez narażania interesów WSPÓLNOTY. § 17 [WSPÓŁDZIAŁANIE W ZARZĄDZIE] Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. § 18 [ODPOWIEDZIALNOŚĆ CYWILNA ZARZĄDCY] 1. ZARZĄDCA ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do WSPÓLNOTY za zawinione działania i zaniechania własne oraz działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązania wykonuje, według zasad ogólnych kodeksu cywilnego. 2. ZARZĄDCA oświadcza, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej (OC) za szkody, jakie mogą powstać, w związku z wykonywaniem czynności zarządu nieruchomością wspólną. § 19 [ROZWIĄZANIE UMOWY] 1. Umowa niniejsza zostaje zawarta na czas nieoznaczony. 2. Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków UMOWY na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. 3. Każdej ze stron służy prawo rozwiązania UMOWY za uprzednim 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. 4. W przypadku rażącego naruszenia przez jedną ze stron postanowień UMOWY, drugiej stronie przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania UMOWY, pod warunkiem wyznaczenia stronie dopuszczającej się naruszeń dodatkowego terminu 7 (słownie: siedmiu) dni kalendarzowych do wykonania swych zobowiązań zgodnie z UMOWĄ. 5. Z chwilą wypowiedzenia UMOWY przez WSPÓLNOTĘ, automatycznie wstępuje ona w prawa i obowiązki strony w umowach z dostawcami usług na rzecz nieruchomości wspólnej, zatrudnionymi przez ZARZĄDCE w jego imieniu na rzecz WSPÓLNOTY. 6. Z chwilą wypowiedzenia UMOWY przez WSPÓLNOTĘ, automatycznie wstępuje ona w prawa i obowiązki pracodawcy (zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26.06.1974 Kodeks Pracy, tekst jednolity w Dz.U. z 1998 r., Nr 21, poz. 94) w stosunku do pracowników zatrudnionych przez ZARZĄDCĘ w jego imieniu na rzecz WSPÓLNOTY, obsługujących wyłącznie daną WSPÓLNOTĘ. Dodatkowo, WSPÓLNOTA zobowiązana jest do zapłaty na rzecz ZARZĄDCY odszkodowania z tytułu poniesionych przez niego kosztów związanych z wyszkoleniem ww. pracowników. Wysokość odszkodowania wynosi trzykrotność miesięcznego wynagrodzenia brutto danego pracownika. 7. Z chwilą wypowiedzenia UMOWY przez dowolną jej stronę, WSPÓLNOCIE przysługuje prawo określenia obowiązków ZARZĄDCY w trakcie okresu wypowiedzenia, przy czym zakres obowiązków nie może przekroczyć zakresu obowiązującego do dnia wypowiedzenia UMOWY. 8. W sytuacji, o której mowa w ust. 6, ZARZĄDCY przysługuje w okresie wypowiedzenia wynagrodzenie w wysokości, o której mowa w § 15 ust. 1-4 UMOWY niezależnie od zakresu pełnionych obowiązków. § 20 [ROCZNE ZEBRANIE WSPÓLNOTY] 1. ZARZĄDCA sprawuje zarząd nieruchomością wspólną aż do czasu rozwiązania UMOWY, a jego działalność podlega ocenie na corocznym zebraniu WSPÓLNOTY, które ZARZĄDCA zobowiązany jest zwołać w terminie do 31 marca każdego roku. 2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w pkt. 1 powinny być w szczególności: a) ocena pracy ZARZĄDCY, b) sprawozdanie ZARZĄDCY za poprzedni okres rozliczeniowy i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia absolutorium, c) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządzania nieruchomością wspólną, opłat na pokrycie kosztów zarządu i ustalenie wysokości zaliczek, jakie właściciele lokali uiszczać będą do dnia 10 każdego miesiąca. 3. W razie nie udzielenia ZARZĄDCY absolutorium właściciele lokali zobowiązani są do uregulowania kwestii zarządu nieruchomością w inny sposób lub zmiany ZARZĄDCY, poprzez dokonanie zmiany lub rozwiązania UMOWY. 4. ZARZĄDCA, po odmowie udzielenia mu absolutorium, sprawuje swoje funkcje aż do uregulowania przez właścicieli lokali kwestii zarządu nieruchomością wspólną. § 21 [OBOWIĄZKI ZARZĄDCY PO ROZWIĄZANIU UMOWY] Po zakończeniu sprawowania funkcji ZARZĄDCY i powołaniu nowego ZARZĄDCY ustępujący ZARZĄDCA jest obowiązany do: 1. Sporządzenia w terminie 1-go miesiąca (z udziałem pełnomocników właścicieli lokali i nowego ZARZĄDCY) protokołu zdawczo-odbiorczego dotyczącego: 1) stanu technicznego nieruchomości, 2) stanu prawnego nieruchomości, 3) stanu zobowiązań i praw WSPÓLNOTY. 2. Przedłożenia w terminie 1-go miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania planu gospodarczego zarządzania nieruchomością wspólną. 3. Niezwłocznego wydania majątku WSPÓLNOTY oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej nieruchomości i spraw WSPÓLNOTY, w tym dokumentacji budowlanej, dotyczącej strony prawnej nieruchomości i zawartych w imieniu WSPÓLNOTY umów. § 22 [POWIADOMIENIA] 1. Wszelkie zmiany UMOWY wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. 2. Zawiadomienia / informacje w formie pisemnej, o których mowa w § 4 pkt. 3-5 Załącznika 1 do UMOWY oraz § 9 ust. 5 dostarczane są poprzez: 1) doręczenie bezpośrednie (za poświadczeniem odbioru) lub list polecony w sytuacji, gdy właściciel nie zamieszkuje w lokalu oraz 2) wywieszenie zawiadomienia / informacji w miejscu zwyczajowo przyjętym (np. gablotce WSPÓLNOTY, przy wejściu do klatki schodowej). § 23 [SPRAWY NIEUREGULOWANE] W sprawach nie uregulowanych UMOWĄ mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, kodeksu cywilnego oraz właściwe przepisy szczególne. § 24 [SPORY] Wszelkie spory mogące wynikać z postanowień UMOWY będą rozstrzygane przez sądy powszechne właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości. § 25 [NABYWCY LOKALI] 1. UMOWA odnosi skutek w stosunku do wszystkich kolejnych nabywców lokali w nieruchomości będącej przedmiotem powierzanego zarządu. 2. ZARZĄDCA jest zobowiązany do dostarczenia na koszt WSPÓLNOTY kserokopii UMOWY wszystkim członkom WSPÓLNOTY. § 26 OCHRONA DANYCH OSOBOWYCH] Dane WSPÓLNOTY, najemców oraz dzierżawców powierzchni stanowiącej nieruchomość wspólną przetwarzane będą wyłącznie w związku z czynnościami podejmowanymi przez ZARZĄDCĘ, wyszczególnionymi w § 5 UMOWY oraz zgodnie z wymogami ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. z 1997 r., Nr 133, poz. 883 ze zm.). § 27 [ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZARZĄDCY] 1. Umowa wchodzi w życie z chwilą zawarcia protokołu zdawczo-odbiorczego, o którym mowa w § 5 ust.1 Załącznika 1. 2. Protokół zdawczo-odbiorczy, o którym mowa w ust. 1, stanowiący Załącznik 3 do Umowy, nabiera mocy prawnej w rozumieniu UMOWY z chwilą podpisania przez dwie strony: WSPÓLNOTĘ i ZARZĄDCĘ. 3. ZARZĄDCA z chwilą rozpoczęcia obowiązywania Umowy, do czasu podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, o którym mowa w § 3 ust. 3 pkt 1 UMOWY, oraz przeprowadzenia szczegółowej oceny stanu technicznego nieruchomości, o której mowa w § 8 ust. 3 UMOWY (zgodnie z wymogami dotyczącymi pięcioletniego przeglądu nieruchomości) na koszt WSPÓLNOTY, nie bierze na siebie odpowiedzialności za zdarzenia wynikłe z zastanego stanu nieruchomości wspólnej przekazanej do zarządzania, które pociągnęłyby za sobą kary pieniężne nałożone przez instytucje i organa kontrolne, jak również nie bierze odpowiedzialności cywilnej za szkody pozostające w związku przyczynowym z nienależytym stanem technicznym przekazanej nieruchomości. Wyżej wymieniona odpowiedzialność obciąża WSPÓLNOTĘ. 4. Z chwilą podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, ZARZĄDCA przejmuje na siebie odpowiedzialność za wywiązywanie się z obowiązków wyszczególnionych w UMOWIE. 5. Odpowiedzialność za skutki zawinionego, nienależytego stanu technicznego nieruchomości wspólnej, z wyjątkiem wad zatajonych, przejmowana jest w momencie wykonania szczegółowej oceny stanu technicznego nieruchomości oraz ustosunkowania się przez WSPÓLNOTĘ do wniosków wynikających z przeprowadzonej ekspertyzy. § 28 [LICZBA EGZEMPLARZY] 1. UMOWĘ sporządzono w ... jednobrzmiących egzemplarzach: 1 dla ZARZĄDCY i po jednym dla pełnomocników WSPÓLNOTY wskazanych do podpisania UMOWY. 2. Kopie UMOWY wydawane są na życzenie i koszt właścicieli lokali. WSPÓLNOTA ZARZĄDCA Załącznik 1: Podstawowe obowiązki zarządcy nieruchomości. § 1 [Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej] 1. Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz przed organami administracji państwowej i samorządowej 2. Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w stosunkach pomiędzy właścicielami § 2 [Obsługa prawna wspólnoty mieszkaniowej] 1. Opracowywanie umów w zakresie obsługi eksploatacyjnej i technicznej nieruchomości wspólnej oraz ich zawieranie, aneksowanie i rozwiązywanie w imieniu i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej 2. Opracowywanie uchwał i regulaminów wewnętrznych wspólnoty mieszkaniowej (Porządek Domowy itp.) Za dodatkową opłatą (koszty wynajęcia prawnika współpracującego z ZARZĄDCĄ): 3. Reprezentowanie Wspólnoty mieszkaniowej przed sądami i organami egzekucyjnymi § 3 [Obsługa eksploatacyjna wspólnoty mieszkaniowej] 1. Prowadzenie i aktualizacja ewidencji lokali i ich użytkowników w rozbiciu na: 1) numer lokalu i jego powierzchnię użytkową, 2) opis pomieszczeń przynależnych do lokalu, 3) imię i nazwisko (firma przedsiębiorcy) właściciela lokalu oraz telefony (fax) kontaktowe i adres e-mailowy właściciela, 4) kopię dokumentu potwierdzającego własność lokalu; dokumentem poświadczającym prawo własności lokalu jest wypis z księgi wieczystej albo odpis umowy notarialnej kupna lokalu wraz z zaświadczeniem o złożeniu wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, 5) adres pocztowy właściciela jeśli nie przebywa on na stałe w lokalu (np. wynajmuje lokal), 6) udział w nieruchomości wspólnej przypadający na właściciela danego lokalu (zawarty w księdze wieczystej lokalu bądź akcie notarialnym jego sprzedaży), 7) liczbę osób przebywających na stałe w lokalu (liczbę członków gospodarstwa domowego), 8) imiona i nazwiska oraz telefony kontaktowe najemców w lokalach nie wyodrębnionych, 2. Weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości wspólnej 3. Zapewnienie bieżącej, nieprzerwanej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości wspólnej poprzez wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie warunków zawieranych w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY umów i kontrolę ich wykonania w zakresie: 1) dostawy usług komunalnych: wody, ciepła, energii elektrycznej, gazu, odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych i innych umów niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, 2) ubezpieczenia nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych, 3) ubezpieczenia zarządu wspólnoty (jeśli istnieje) od odpowiedzialności cywilnej związanej z zarządzaniem nieruchomością wspólną. 4. Zapewnienie, siłami własnymi bądź poprzez zatrudnianych we własnym imieniu i na własną rzecz usługodawców, utrzymania należytego porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali oraz utrzymania należytego porządku i czystości terenu działki, chodnika wzdłuż budynku i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów lub obowiązujących przepisów 5. Udzielanie każdemu z właścicieli lokali, na każde jego życzenie w wyznaczonych godzinach, nie rzadziej niż raz w tygodniu w godzinach 7:00-12:00 oraz raz w tygodniu w godzinach 15:00-20:00 wyczerpujących informacji o sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz o rozliczeniach w zakresie dotyczącym indywidualnych lokali 6. Zapewnianie, w miarę zainteresowania potencjalnych najemców / dzierżawców, wynajęcia / wydzierżawienia pomieszczeń i lokali (w tym garaży) położonych w częściach wspólnych nieruchomości, o ile są na ten cel wykorzystywane 7. Zapewnieniu, w miarę zainteresowania potencjalnych najemców wynajęcia na reklamy zewnętrznych ścian oraz dachu budynku, a także innych części nieruchomości wspólnej, o ile na ten cel są wykorzystywane 8. Potwierdzaniu, za zgodą właściciela, uprawnień do przebywania w jego lokalu, w którym ma nastąpić zameldowanie 9. Wydawanie poświadczeń i zaświadczeń w stosunku do właścicieli lokali dotyczących dodatków mieszkaniowych, pomocy społecznej i innych § 4 [Obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej] 1. Zwoływanie zebrań sprawozdawczych wspólnoty mieszkaniowej raz w roku, nie później niż do końca pierwszego kwartału każdego roku kalendarzowego 2. Przygotowywanie zebrań włączając w szczególności zapewnienie lokalu umożliwiającego odbycie zebrania oraz przygotowanie porządku zebrania i projektów uchwał wspólnoty mieszkaniowej 3. Lokal, o którym mowa w ust. 2, udostępniany jest bezpłatnie w siedzibie ZARZĄDCY bądź może zostać wynajęty w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY w innym miejscu przez nią wskazanym (np. w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości wspólnotowej) 4. Zawiadamianie właścicieli lokali na piśmie o terminie, miejscu i porządku zebrania, co najmniej na tydzień przed terminem zebrania; w przypadkach zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali – wskazanie treści tej zmiany poprzez podanie porządku zebrania oraz projektów uchwał WSPÓLNOTY 5. Obsługa zebrań WSPÓLNOTY, włączając w szczególności prowadzenie zebrania, protokołowanie jego przebiegu oraz liczenie głosów 6. Zbieranie indywidualnie oddawanych głosów w sprawach uchwał wspólnoty mieszkaniowej oraz niezwłoczne powiadamianie na piśmie każdego właściciela lokalu o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie Za dodatkową opłatą: 7. Na żądanie 1/10 właścicieli lokali liczonych udziałami ZARZĄDCA w ciągu dwóch tygodni od złożenia wniosku zwołuje nadzwyczajne zebranie właścicieli lokali. 8. Powiadamianie drogą pisemną każdego właściciela o uchwałach podjętych w trakcie zebrania § 5 [Obsługa techniczna wspólnoty mieszkaniowej] 1. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przejęcia obowiązków zarządcy nieruchomości, jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego), eksploatacyjnej i finansowej od dotychczasowego administratora (zarządcy) 2. Przechowywanie oraz prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości, w tym książki obiektu budowlanego; w przypadkach braku stosownej dokumentacji budynku ZARZĄDCA obowiązany jest, po otrzymaniu akceptacji w formie uchwały WSPÓLNOTY, do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji tej dokumentacji i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją 3. Zapewnienie, poprzez prowadzenie konserwacji i bieżących napraw, prawidłowego użytkowania budynku i lokali oraz instalacji i urządzeń wentylacyjnych, instalacji ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, instalacji i urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji i urządzeń gazowych, instalacji elektrycznej, instalacji piorunochronowej, kanałów i przewodów spalinowych oraz dymowych, wewnętrznych urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych, instalacji dźwigowej, domofonowej, internetowej, antywłamaniowej, przeciwpożarowej oraz automatyki bram garażowych i zbiorczej anteny telewizyjnej 4. Zapewnienie kontroli technicznych i okresowych, obligatoryjnych przeglądów nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie, a także oceny stanu technicznego oraz wyznaczenia i oszacowania wartości niezbędnych działań inwestycyjnych (remontowych i modernizacyjnych), 5. Zapewnienie warunków bezpieczeństwa w zakresie ochrony przeciwpożarowej zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego 6. Koszty robocizny związanej z realizacją zadań, o których mowa w ust. 3-5 obciążają ZARZĄDCĘ. Koszty zakupu materiałów związanych z ww. zadaniami pokrywane są przez WSPÓLNOTĘ 7. Występowanie do właścicieli lokali z wnioskiem o zezwolenie na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje 8. Zapewnienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, zabezpieczania awarii oraz usuwania ich skutków na nieruchomości wspólnej w przypadkach przekraczających zakres bieżących konserwacji 9. Zapewnienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, realizacji remontów i modernizacji nieruchomości wspólnej poprzez wyszukiwanie podwykonawców, negocjowanie warunków zawieranych umów i kontrolę ich wykonania 10. Prowadzenie Księgi napraw i awarii oraz zgłoszeń członków wspólnoty, w której w szczególności odnotowane będą wszystkie zgłoszenia przekazywane do ZARZĄDCY przez WSPÓLNOTĘ oraz działania podejmowane przez ZARZĄDCĘ w celu realizacji zgłoszeń. § 6 [Obsługa finansowa wspólnoty mieszkaniowej] 1) Uzyskanie dla WSPÓLNOTY numeru statystycznego REGON w sytuacji, gdy numer taki nie został jak dotąd uzyskany 2) Wyrobienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY pieczątki w sytuacji, gdy WSPÓLNOTA takiej pieczątki nie posiada 3) Otwarcie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY we wskazanym przez nią banku rachunku bankowego w sytuacji, gdy WSPÓLNOTA takiego rachunku nie posiada oraz dokonywanie bieżących rozliczeń poprzez ten rachunek bankowy 4) Dokonanie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, we właściwym Urzędzie Skarbowym zgłoszenia identyfikacyjnego NIP, jeżeli WSPÓLNOTA jak dotąd nie posiada własnego NIP 5) Dokonanie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, zgłoszenia identyfikacyjnego VAT- R oraz złożenie we właściwym Urzędzie Skarbowym druku VAT-6 w celu uzyskania zwolnienia podmiotowego VAT, w sytuacji gdy WSPÓLNOTA podejmie taką decyzję 6) Składanie co miesiąc, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, deklaracji VAT-7 od momentu utraty bądź rezygnacji z zwolnienia podmiotowego VAT przez WSPÓLNOTĘ 7) Coroczne uzyskanie z właściwego Urzędu Skarbowego zwolnienia wspólnoty mieszkaniowej z comiesięcznego raportowania CIT jeśli wspólnota mieszkaniowa nie prowadzi działalności gospodarczej (jeśli nie wykonano tego do tej pory) 8) Comiesięczne składanie do właściwego Urzędu Skarbowego, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, deklaracji CIT-2 w sytuacji, gdy WSPÓLNOTA nie uzyskała zwolnienia, o którym mowa w ust. 7 9) Coroczne składanie do właściwego Urzędu Skarbowego, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, deklaracji CIT-8 10) Wydzielenie dla funduszu remontowego, na życzenie wspólnoty mieszkaniowej oddzielnego subkonta (jeśli do tej pory nie zostało wydzielone) 11) Prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej – w zakresie i w sposób określony w odrębnej uchwale wspólnoty mieszkaniowej 12) Opracowanie i wydrukowanie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, książeczek opłat oraz wydanie ich poszczególnym właścicielom 13) Pobieranie i/lub rozliczanie poniższych płatności właścicieli lokali wnoszonych z góry do dnia 10-go każdego miesiąca: 1) zaliczek w poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zaliczki bieżącej oraz zaliczki na fundusz remontowy) 2) zaliczek za media dostarczane do lokali poszczególnych właścicieli, 3) pożytków z nieruchomości wspólnej 14) W przypadku wystąpienia zaległości właścicieli lokali w płatnościach na rzecz WSPÓLNOTY, ZARZĄDCA ma obowiązek: 1) w przypadku gdy zaległość właściciela lokalu przekracza wymiar jednomiesięcznego obciążenia – wezwać właściciela do zapłaty i wyznaczyć mu dodatkowy 14-dniowy termin do zapłaty 2) w przypadku gdy zaległość właściciela przekroczy wymiar dwumiesięcznego obciążenia – wezwać właściciela do zapłaty pod groźbą wytoczenia w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY powództwa, o którym mowa w art. 16 UWL i wyznaczyć mu dodatkowy 14-dniowy termin do uregulowania zaległości wraz z odsetkami 3) w przypadku gdy wezwanie, o którym mowa w punkcie 2 okazało się bezskuteczne ZARZĄDCA ma obowiązek powiadomić WSPÓLNOTĘ, w ciągu 7 dni, o upływie terminu o którym mowa w pkt. 2 15) Dodatkowo, w sytuacji, o której mowa w ust. 14 Zarządca powinien zbadać sytuację właściciela zalegającego z opłatami na rzecz WSPÓLNOTY oraz określić przyczyny, z powodu których zalega on z płatnością 16) W przypadku wystąpienia zaległości w opłatach na rzecz WSPÓLNOTY najemców i dzierżawców części wspólnych nieruchomości, ZARZĄDCA ma obowiązek wypowiedzieć umowę najmu / dzierżawy 17) Prowadzenie rozliczeń, włączając w szczególności sprawdzanie prawidłowości otrzymywanych od usługodawców rachunków i faktur oraz dokonywanie płatności na rzecz dostawców: 1) usług w zakresie eksploatacji 2) usług technicznych 3) innych usług świadczonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej 18) Zapewnienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, terminowego opłacania podatków, ubezpieczeń i innych opłat publiczno-prawnych przypadających na nieruchomość wspólną (w szczególności ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych oraz ubezpieczenia WSPÓLNOTY od odpowiedzialności cywilnej jeżeli WSPÓLNOTA podejmie taką decyzję), chyba że są one pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali 19) Przygotowywanie projektu rocznego i wieloletniego planu gospodarczego (rzeczowo- finansowego) zarządzania nieruchomością wspólną, włączając korektę tego planu 20) Sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej najpóźniej na 15 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego i przesyłanie ich do zapoznania się właścicielom lokali łącznie z zawiadomieniem o terminie zebrania sprawozdawczego 21) Przygotowanie informacji o poniesionych kosztach zarządu nieruchomości wspólnej, zaliczek przeznaczonych na ich pokrycie oraz pożytkach wspólnoty mieszkaniowej z nieruchomości wspólnej indywidualnie dla wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej w terminach, o których mowa w ust. 17 22) Rozliczanie - za osobną opłatą - zaliczek na świadczenia obejmujące indywidualne lokale poszczególnych właścicieli w zakresie: dostawy centralnego ogrzewania (c.o.), dostawy ciepłej wody (c.w.) i zimnej wody (z.w.) oraz wywozu nieczystości stałych i odprowadzenia ścieków z lokalu 23) Lokowanie wolnych środków finansowych znajdujących się na funduszu remontowym WSPÓLNOTY na lokatach bankowych o korzystnym oprocentowaniu pozwalającym na ochronę finansów wspólnoty przed inflacją oraz – w miarę możliwości – uzyskanie pożytków w formie odsetek narosłych od ww. lokat. Za dodatkową opłatą: 24) Sporządzenie dodatkowego sprawozdania finansowego wspólnoty, 25) Sporządzenie dodatkowego rozliczenia zaliczek w poczet kosztów zarządu oraz opłat indywidualnych
Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną określa prawa i obowiązki zarządcy oraz właścicieli lokali. Zaleca się regularne rozliczanie kosztów zarządu i utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie technicznym.