Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną

Inspiracja: Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną jest przykładową propozycją umowy, która reguluje sposób zarządzania nieruchomością. Zaleca się dostosowanie treści umowy do indywidualnych potrzeb i skonsultowanie jej z prawnikiem przed podpisaniem.

UWAGA:
Niniejszy tekst stanowi przykładową propozycję umowy o zarządzanie. Przed
wykorzystaniem tekstu w praktyce, zaleca się dostosowanie umowy tak by w pełni
odzwierciedlała potrzeby Czytelnika oraz skonsultowanie jej treści z prawnikiem.

Ani Autor, ani Wydawca nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek skutki wynikłe
z wykorzystania umowy, całości bądź jej części, w dosłownym brzmieniu
przedstawionym w niniejszej książce, bądź brzmieniu niedostatecznie zmodyfikowanym
przez Czytelnika.

Umowa niniejsza zawarta została w Warszawie w dniu [wstawić dzień, miesiąc i rok]
roku pomiędzy:
1. Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w Warszawie, przy ul.
[wstawić nazwę ulicy], w imieniu której działają pełnomocnicy wskazani w uchwale
właścicieli lokali (akt notarialny z dnia [wstawić datę] Rep [wstawić
numer repetytorium]) w sprawie zmiany sposobu zarządzania nieruchomością
wspólną:
1) Pani (Pan) [wstawić imię i nazwisko], zam. w [wstawić nazwę
miasta], ul. [wstawić nazwę ulicy] legitymująca (-cy) się dowodem
osobistym seria .... nr [wstawić serię i numer dowodu osobistego],
2) Pani (Pan) [wstawić imię i nazwisko], zam. w [wstawić nazwę
miasta], ul. [wstawić nazwę ulicy] legitymująca (-cy) się dowodem
osobistym seria nr [wstawić serię i numer dowodu osobistego],
zwaną dalej WSPÓLNOTĄ,
a
2. [wstawić firmę], z siedzibą przy ul. [wstawić nazwę ulicy], -
[wstawić kod pocztowy i nazwę miejscowości], zarejestrowaną w
Sądzie Rejonowym dla [wstawić nazwę miejscowości], [wstawić numer
wydziału] Wydział Gospodarczy w dniu [wstawić datę] pod numerem KRS
[wstawić numer], o kapitale zakładowym [wstawić wartość kapitału
zakładowego] zł, Regon [wstawić numer REGON], NIP [wstawić
numer identyfikacji podatkowej], reprezentowaną przez Prezesa Zarządu
[wstawić imię i nazwisko],
zwaną dalej ZARZĄDCĄ,
zwana dalej UMOWĄ.

§ 1 [OPIS NIERUCHOMOŚCI]
1. Strony stwierdzają, że przedmiotowa nieruchomość wspólna położona jest w
[wstawić nazwę miejscowości] przy ul. [wstawić nazwę ulicy] i składa się z działki
gruntu nr [wstawić numer działki], obręb [wstawić numer obrębu] o
powierzchni [wstawić powierzchnię] m2 zabudowanej budynkiem
wielomieszkaniowym, dla której w Sądzie Rejonowym w [wstawić nazwę
miejscowości], [wstawić numer wydziału] Wydział Ksiąg Wieczystych
prowadzona jest księga wieczysta nr KW [wstawić numer księgi wieczystej], o
następującej charakterystyce:
1) liczba kondygnacji: [wstawić liczbę kondygnacji] ( [wstawić liczbę
kondygnacji naziemnych] naziemne i [wstawić liczbę kondygnacji
podziemnych] podziemna),
2) liczba lokali: [wstawić liczbę lokali], w tym:
i. lokali mieszkalnych: [wstawić liczbę lokali mieszkalnych],
ii. lokali użytkowych: [wstawić liczbę lokali użytkowych],
3) powierzchnia ogółem (netto): [wstawić powierzchnię] m2, w tym:
a) powierzchni użytkowej lokali o przeznaczeniu mieszkalnym: [wstawić
powierzchnię] m2,
b) powierzchni użytkowej lokali komercyjnych: [wstawić powierzchnię]
m2 ,
c) powierzchnia wspólna (części wspólnego użytkowania): [wstawić
powierzchnię] m2.
2. WSPÓLNOCIE przysługuje służebność z działki oznaczonej w ewidencji nr
[wstawić numer], posiadającej księgę wieczystą nr [wstawić numer księgi],
obejmującej tereny utwardzone o powierzchni [wstawić powierzchnię] m2 i zielone
[wstawić powierzchnię] m2.
2. Zgodnie z uchwałą WSPÓLNOTY, zaprotokołowaną przez notariusza z dnia
[wstawić dzień, miesiąc i rok] roku w sprawie zmiany sposobu zarządu nieruchomością
wspólną, o której mowa w ust. 1 – WSPÓLNOTA powierza zarząd nieruchomością
wspólną, zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali, ZARZĄDCY, a
ZARZĄDCA powierzony mu zarząd przyjmuje na zasadach określonych UMOWĄ.

§ 2 [MAJĄTEK WSPÓLNOTY]
Majątkiem WSPÓLNOTY jest to, co nabyła ona jako odrębny podmiot majątkowy, za zgodą
właścicieli lokali wyrażoną w ich uchwale. Bez takiej zgody mienie nabyte w toku
działalności WSPÓLNOTY stanowi współwłasność właścicieli lokali.

§ 3 [PEŁNOMOCNICTWA]
1. ZARZĄDCA kieruje sprawami WSPÓLNOTY i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w
stosunkach między WSPÓLNOTĄ a poszczególnymi właścicielami lokali.
2. ZARZĄDCA uprawniony jest do składania oświadczeń woli w imieniu WSPÓLNOTY
w sprawach zwykłego zarządu na podstawie UMOWY.
3. ZARZĄDCA uprawniony jest do reprezentowania WSPÓLNOTY:
a. przed poprzednim zarządem wspólnoty bądź zarządcą nieruchomości wspólnej w
celu przejęcia dokumentacji administracyjnej, eksploatacyjnej, technicznej oraz
finansowo-księgowej w formie Protokołu zdawczo-odbiorczego, stanowiącego
Załącznik 3 do Umowy,
b. przed bankami w celu otwierania, zamykania rachunków bankowych, podpisywania
oraz składania w inny dostępny sposób przelewów, otwierania oraz zamykania lokat
terminowych, odbierania wyciągów bankowych w imieniu i na rzecz
WSPÓLNOTY,
c. przed Wojewódzkim Urzędem Statystycznym w celu uzyskania przez
WSPÓLNOTĘ numeru statystycznego REGON,
d. przed właściwym Urzędem Skarbowym w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ
numeru identyfikacji podatkowej NIP, ustalenia zasad rozliczania VAT oraz CIT,
e. przed agencjami ubezpieczeniowymi w celu uzyskania przez WSPÓLNOTĘ
ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń losowych oraz od
odpowiedzialności cywilnej WSPÓLNOTY,
f. przed innymi dostawcami usług na rzecz nieruchomości wspólnej, w szczególności
dostawcami mediów (wody, energii cieplnej i elektrycznej, gazu) oraz firmami
zajmującymi się usuwaniem nieczystości stałych i płynnych w celu wywiązania się
z obowiązków przewidzianych UMOWĄ,
g. w trakcie wyrabiania pieczątek WSPÓLNOTY.
4. Pełnomocnictwa, o których stanowi ust. 3, dotyczą prowadzenia w imieniu i na rzecz
WSPÓLNOTY negocjacji, zawierania i zmiany (w formie aneksu) umów dot.
świadczenia usług, w zakresie cenowym zgodnym w rocznym planem gospodarczym
WSPÓLNOTY bądź stosownymi jej uchwałami.
5. ZARZĄDCA jest upoważniony do określenia zasad prowadzenia ewidencji
pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na
pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości
wspólnej. Zasady powyższe powinny umożliwić ZARZĄDCY prowadzenie rozliczeń
finansowo-księgowych w sposób zapewniający należytą jakość obsługi WSPÓLNOTY,
zgodnie z UMOWĄ.
6. Osoba prawna będąca członkiem wspólnoty może działać w sprawach wspólnoty przez
pełnomocnika, którym może być dowolna osoba fizyczna.
7. Pełnomocnicy, o których mowa w ust. 6, muszą dysponować pisemnym
pełnomocnictwem szczegółowym, podpisanym przez właściciela lokalu lub jego
prawnego reprezentanta. W upoważnieniu musi być określony zakres pełnomocnictwa i
termin jego ważności.
8. Pełnomocnictwo do działań, które wymagają poświadczenia notarialnego – w
szczególności do działań, które pociągają za sobą zmiany w stanie majątkowym
właściciela lokalu, które to następuje w formie aktu notarialnego bądź przy obecności
notariusza, wymaga poświadczenia notarialnego.

§ 4 [CZYNNOŚCI ZWYKŁEGO ZARZĄDU]
1. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób samodzielny czynności
zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek
przyjmuje.
2. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób samodzielny bądź poprzez
osoby trzecie czynności z zakresu utrzymania czystości na terenie wyznaczonych części
nieruchomości wspólnej, a ZARZĄDCA powyższy obowiązek przyjmuje.
3. WSPÓLNOTA powierza ZARZĄDCY wykonanie w sposób samodzielny bądź poprzez
osoby trzecie czynności z zakresu konserwacji nieruchomości wspólnej, a ZARZĄDCA
powyższy obowiązek przyjmuje.
4. Specyfikacja zakresu zadań, o których mowa w ust. 1, 2 i 3 określona jest w
Załączniku 1 do UMOWY.
§ 5 [CZYNNOŚCI PRZEKRACZAJĄCE ZWYKŁY ZARZĄD]
1. Do podjęcia przez ZARZĄDCĘ czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu
wymagana jest uchwała WSPÓLNOTY wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności
oraz udzielająca ZARZĄDCY pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących
czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
2. Decyzje o których mowa w ust. 1, podejmuje WSPÓLNOTA w drodze uchwały, zgodnie
z przepisami art. 23 ust. 1 i 2 WłLokU, to znaczy większością głosów ogółu właścicieli
liczoną według wielkości udziałów, chyba że w uchwale podjętej w tym trybie, bądź w
trybie o którym mowa w art. 23 ust. 2a WłLokU postanowiono, że w określonej sprawie
na każdego właściciela przypada jeden głos.
3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności czynności:
1) ustalenie bądź zmiana treści umowy o zarządzanie oraz umowy najmu lokali
stanowiących część wspólną nieruchomości,
2) ustalenie lub zmiana wynagrodzenia ZARZĄDCY,
3) przyjęcie rocznego planu gospodarczego i zaakceptowanie jego wykonania,
4) ustalenie bądź zmiana wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
5) ustalenie w rozliczeniu rocznym sposobu rozdysponowania środków finansowych
WSPÓLNOTY złożonych na funduszu remontowym w sytuacjach odmiennych niż
opisane w Umowie,
6) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
7) udzielenie zgody na rozpoczęcie inwestycji: nadbudowę, przebudowę, remont bądź
modernizację nieruchomości wspólnej,
8) udzielenie zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w
następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem,
9) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej
własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, bądź w przypadku
stwierdzenia rozbieżności i błędów w istniejących udziałach,
10) dokonanie podziału lub scalenia nieruchomości wspólnej,
11) nabycie nieruchomości przez WSPÓLNOTĘ,
12) zaciągnięcie kredytu przez WSPÓLNOTĘ,
13) rozporządzanie nieruchomością wspólną (sprzedaż, obciążenie ograniczonym prawem
rzeczowym, obciążenie prawem zobowiązaniowym itp.),
14) ustalenie, w wypadkach nie uregulowanych przepisami, części kosztów związanych z
eksploatacją urządzeń lub części budynków służących zarówno do użytku
poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej
dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
15) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż
jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości
wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie
wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
16) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez ZARZĄDCĘ, ewidencji
pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na
pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości
wspólnej,
17) określenie sposobu („klucza”) rozliczeń kosztów rodzajowych stanowiących składniki
kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów świadczeń przypadających na
indywidualne lokale w sytuacji, gdy nie są one rozliczane na poszczególnych
członków wspólnoty na bazie posiadanych przez nich udziałów w nieruchomości
wspólnej (ustawowy sposób rozliczeń kosztów zarządu),
18) zgoda na wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi nagminnie zalegającemu z
opłatami bądź w sposób uciążliwy zakłócającemu korzystanie z lokali innym
właścicielom o nakazanie przez sąd sprzedaży lokalu,
19) udzielenie ZARZĄDCY pełnomocnictwa szczegółowego na zawieranie umów, które
przekraczają zakres zwykłego zarządu,
20) przystępowanie WSPÓLNOTY do związków, organizacji i spółek,
21) tworzenie funduszy celowych WSPÓLNOTY innych niż remontowy,
22) zmiana bądź sprecyzowanie granic pomiędzy samodzielnymi lokalami a częściami
wspólnymi nieruchomości.
4. Uchwała o zmianie sposobu zarządu nieruchomością wspólną musi być sporządzona w
formie aktu notarialnego, a jej postanowienia wpisane do księgi wieczystej budynku.
Uchwała nabiera mocy prawnej z chwilą złożenia w Sądzie wniosku o zmianę sposobu
zarządu zgodnie z treścią uchwały.

§ 6 [OBOWIĄZKI ZARZĄDCY]
1. ZARZĄDCA wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną w imieniu
i na rzecz WSPÓLNOTY.
2. ZARZĄDCA wykonuje samodzielnie czynności zarządzania nieruchomością wspólną i
nie może przenieść obowiązków z niej wynikających na osoby trzecie.
3. Zarządzanie nieruchomością wspólną rozumiane jest w UMOWIE jako planowanie,
organizowanie, koordynowanie oraz kontrolowanie wykonania czynności, o których
mowa w Załączniku 1 do UMOWY, w szczególności zaś jako zapewnienie –
bezpośrednio przez ZARZĄDCĘ, bądź pośrednio przez zatrudnianych przez niego w
imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY usługodawców – bieżącego utrzymania nieruchomości
wspólnej w stanie co najmniej nie pogorszonym oraz doradztwa właścicielom lokali w
odniesieniu do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość zgodnie z rocznym i
wieloletnim planem gospodarczym zarządzania nieruchomością wspólną.

§ 7 [PRAWA I OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELI]
1. Właściciele lokali mają prawo w szczególności do:
1) czerpania dochodów i innych pożytków z tego lokalu; właściciel może w
szczególności wynajmować odpłatnie swój lokal – z zastrzeżeniem w umowie najmu,
że lokal będzie wykorzystywany zgodnie z jego przeznaczeniem,
2) korzystania z nieruchomości wspólnej w takim zakresie, w jakim nie narusza to praw
innych współwłaścicieli,
3) czerpania dochodów i innych pożytków z nieruchomości wspólnej w wysokości
proporcjonalnej do posiadanych udziałów; pożytki przeznaczane są w pierwszej
kolejności na pokrycie kosztów funkcjonowania nieruchomości wspólnej,
4) współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną; oznacza to w szczególności:

1) prawo do głosowania nad uchwałami właścicieli – z siłą głosu proporcjonalną do
wielkości udziału we współwłasności,
2) czynne i bierne prawo wyboru do zarządu wspólnoty,
3) prawo kontroli działalności zarządu wspólnoty oraz wszelkiej dokumentacji
dotyczącej wspólnoty i nieruchomości wspólnej
5) korzystania ze wszystkich świadczeń i usług wykonywanych w ramach planu
gospodarczego wspólnoty.
2. Właściciele lokali zobowiązani są w szczególności do:
1) ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem swoich lokali, a w szczególności z
tytułu opłat za energię elektryczną i cieplną, wodę, gaz, odprowadzanie ścieków oraz
wywóz nieczystości,
2) utrzymywania swoich lokali w należytym stanie technicznym i sanitarnym, a w
szczególności ponoszenia kosztów remontów i modernizacji tych lokali,
3) przestrzegania wewnętrznych regulaminów WSPÓLNOTY, w szczególności
Porządku Domowego stanowiącego Załącznik 2 do Umowy,
4) korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez
innych właścicieli lokali oraz współdziałania z nimi w ochronie nieruchomości
wspólnej,
5) aktywnego uczestniczenia w bieżącym utrzymaniu i uzasadnionym inwestowaniu w
nieruchomość wspólną,
6) terminowego, do 10 dnia każdego miesiąca z góry za dany miesiąc, wnoszenia opłat
związanych z bieżącym utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz jej remontami, a
także kosztami przypadającymi na poszczególne lokale, w szczególności:
1) zaliczki w poczet bieżących kosztów zarządu,
2) zaliczki na fundusz remontowy oraz
3) zaliczki na pokrycie kosztów świadczeń przypadających na indywidualne lokale,
7) informowania ZARZĄDCY o:
a) zamiarze przebywania poza swoim lokalem dłużej niż 1 miesiąc,
b) danych ewidencyjnych, o których mowa w § 3 pkt. 1 Załącznika 1 do UMOWY,
c) powstałych uszkodzeniach w lokalach, które mogą mieć wpływ na uszkodzenie
części wspólnych nieruchomości lub rozregulowanie urządzeń wspólnego
użytkowania,
8) umożliwienia wstępu do lokalu na żądanie ZARZĄDCY, ilekroć jest to niezbędne do
przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości
wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w
dodatkowe instalacje.
3. Opłaty, o których mowa w ust. 2 pkt. 6 wnoszone są przez właścicieli lokali na rachunek
bankowy WSPÓLNOTY, o którym mowa w § 6 pkt. 3 Załącznika 1 do UMOWY.
4. Dane, o których mowa w ust. 2 pkt. 7 lit. a i c właściciele lokali zobowiązani są
przekazywać ZARZĄDCY przed opuszczeniem lokalu (w przypadku lit. a), bądź też
niezwłocznie po powstaniu uszkodzenia (w przypadku lit. c).
5. Dane, o których mowa w ust. 2 pkt. 7 lit. b, właściciele lokali zobowiązani są przekazać
na piśmie niezwłocznie na wezwanie ZARZĄDCY, bądź bez wezwania niezwłocznie w
przypadku zmiany dowolnego składnika danych ewidencyjnych.
§ 8 [WYDATKI WSPÓLNOTY]
1. Strony ustalają, że opłaty wnoszone przez właścicieli lokali obejmują trzy główne
składniki:
1) zaliczkę na pokrycie bieżących kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
2) zaliczkę na wyodrębniony fundusz remontowy WSPÓLNOTY, jeżeli WSPÓLNOTA
podjęła uchwałę o utworzeniu funduszu remontowego,
3) zaliczkę na pokrycie kosztów świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali.
2. Na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, o których mowa w ust. 1 pkt. 1 składają
się:
1) wydatki na eksploatację, włączając w szczególności:
a. opłaty na dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody – w części
dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę
(zaliczka do rozliczenia),
b. opłaty finansowe z tytułu prowadzenia rachunku bankowego wspólnoty
(zaliczka do rozliczenia),
c. koszty dezynsekcji i deratyzacji nieruchomości wspólnej (zaliczka do
rozliczenia),
d. wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu utrzymania części wspólnych
nieruchomości w czystości i porządku (ryczałt),
2) wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu prowadzenia bieżących napraw i konserwacji
części wspólnych nieruchomości, a także okresowych przeglądów technicznych
nieruchomości wspólnej (ryczałt za robociznę),
3) koszty zakupu materiałów wykorzystanych w trakcie prac konserwacyjnych oraz
napraw bieżących nieruchomości wspólnej (zaliczka do rozliczenia),
4) ubezpieczenie nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych oraz
ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu wspólnoty z tytułu
odpowiedzialności cywilnej (zaliczka do rozliczenia),
5) podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez
właścicieli lokali,
6) odsetki karne naliczane wspólnocie (zaliczka do rozliczenia),
7) wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną (ryczałt).
3. Nieruchomością wspólną, o której mowa w § 1 ust. 1 są:
1) działka gruntu poza obrysem budynku: droga dojazdowa, parking, chodniki, ławki,
trzepak, altana śmietnikowa, drzewa, krzaki, trawniki, kwietniki, ogrodzenie wraz z
bramą wejściową na teren posesji,
2) klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity i bramy oraz inne elementy
służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku,
3) część piwnic (nie stanowiąca pomieszczeń przynależnych do poszczególnych
lokali), strych, schowki i wózkarnia,
4) pralnia i suszarnia, kotłownia, pomieszczenie rozdzielni elektroenergetycznej,
pomieszczenia wodomierzy,
5) dozorcówka na parterze, nie będąca samodzielnym lokalem,
6) pomieszczenia zsypów oraz pomieszczenie gospodarcze (na narzędzia
konserwatorów),
7) dźwig, jego szyb oraz maszynownia,
8) fundamenty oraz inne elementy posadowienia budynku,
9) ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami
architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do
nieruchomości wspólnej,
10) zewnętrza balkonów, tarasów, loggii i ich balustrady; koszty konserwacji i
remontów ich wnętrza obciążają indywidualnych ich użytkowników,
11) ściany działowe z wyjątkiem ścian działowych usytuowanych wewnątrz lokali,
12) dachy wraz z ich konstrukcją nośną, stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie,
ławy kominiarskie, włazy oraz drabiny,
13) stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami,
14) przewody kominowe (spalinowe i wentylacyjne) wraz z kominami, bez kratek
wentylacyjnych,
15) instalacja centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, podłączona do sieci
miejskiej; użytkownicy lokali nie są upoważnieni – bez zgody WSPÓLNOTY w
uchwale – do wymiany, zamiany, rozbudowy grzejników,
16) węzeł cieplny nie stanowiący własności dostawcy energii cieplnej wraz z
związanymi z nim urządzeniami,
17) instalacja gazowa, podłączona do sieci miejskiej, od głównego zaworu w budynku
do indywidualnego licznika na wejściu do lokalu, a w przypadku jego braku do
pierwszego zaworu odcinającego w lokalu (włącznie), a także instalacja gazowa w
pomieszczeniach wspólnych,
18) instalacja elektryczna, podłączona do sieci miejskiej, od złącza do indywidualnych
liczników na wejściu do lokali (wewnętrzne linie zasilające), tzw. obwody
administracyjne, tj. instalacja elektryczna w pomieszczeniach wspólnych wraz z
urządzeniami oświetleniowymi umieszczonymi na zewnętrznych ścianach budynku
oraz instalacja dzwonkowa,
19) instalacja wodociągowa, podłączona do sieci miejskiej, od pierwszego zaworu za
wodomierzem głównym w budynku do indywidualnego wodomierza służącego do
pomiaru wody zużytej w lokalu a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,
20) instalacja centralnej ciepłej wody, podłączona do sieci miejskiej, od pierwszego
zaworu za wymiennikiem w węźle cieplnym do indywidualnego wodomierza
służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu, a także instalacja w pomieszczeniach
wspólnych,
21) instalacja kanalizacyjna, podłączona do sieci miejskiej, do pierwszej studzienki
rewizyjnej, w tym piony, a także instalacja w pomieszczeniach wspólnych,
podłączenia lokali w części znajdującej się poza tymi lokalami i syfony stropowe, z
wyłączeniem odcinków służącym poszczególnym lokalom i znajdujących się w
obrębie tych lokali, a także zewnętrzne i wewnętrzne rury spustowe,
22) inne instalacje finansowane ze środków wspólnoty mieszkaniowej – instalacja
odgromowa, antena zbiorcza, instalacja domofonowa – bez urządzeń i osprzętu w
lokalach,
4. Konserwacja i remonty bieżące obejmują wykonywanie robót mających na celu
utrzymanie sprawności technicznej elementów budynku oraz okresowe remonty mające
na celu zapobieganie skutkom zużycia ww. elementów i utrzymanie budynku we
właściwym stanie technicznym, o jednostkowej wartości (robocizna + zakup materiałów)
– nie przekraczającej 2.000 zł (słownie złotych: dwa tysiące).
5. Środki gromadzone na funduszu remontowym WSPÓLNOTY przeznaczone są na
wydatki dotyczące kosztów remontów oraz modernizacji nieruchomości wspólnej
polegających na wymianie co najmniej jednego elementu budynku – przekraczające
kwotę 2.000 zł (słownie złotych: dwa tysiące).
6. Wynagrodzenie ZARZĄDCY, o którym mowa w ust. 2 pkt. 1 lit. d, ust. 2 pkt 2 oraz ust.
2 pkt 7 ustala się w postaci ryczałtu nie podlegającego rozliczeniu, odniesionego do metra
kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń
przynależnych.
7. Pozostałe koszty wymienione w ust. 2 nalicza się w stosunku do metra kwadratowego
powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych,
na zasadzie zaliczki rozliczanej po zamknięciu roku obrachunkowego lub w innym
okresie zgodnie z uchwałą WSPÓLNOTY.
8. Ustala się, że koszt notariusza jako wynagrodzenie za przygotowanie aktu notarialnego
obciąża WSPÓLNOTĘ.

§ 9 [ZASADY ROZLICZANIA KOSZTÓW ZARZĄDU]
1. ZARZĄDCA, na mocy UMOWY, upoważniony jest do rozliczania zaliczek na
świadczenia obejmujące indywidualne lokale poszczególnych właścicieli w zakresie:
1) dostawy centralnego ogrzewania (c.o.),
2) dostawy ciepłej wody (c.w.) i zimnej wody (z.w.) oraz
3) wywozu nieczystości stałych i odprowadzenia ścieków z lokalu.
2. Zaliczki na świadczenia, o których mowa w ust. 1, rozliczane są w poniższy sposób:
1) za c.o. – w stosunku do 1m2 powierzchni użytkowej lokalu,
2) za c.w. i z.w., wywóz śmieci i odprowadzenie ścieków z lokalu – w stosunku do
liczby osób zamieszkałych lub zatrudnionych w lokalu – chyba że właściciel ma
zainstalowane w lokalu odpowiednie urządzenia pomiarowe.
3. Zaliczka na pokrycie kosztów świadczeń dostarczanych do indywidualnych lokali, o
której mowa w § 8 ust. 1 pkt. 3, oprócz składników, o których mowa w ust. 1, zawiera
wynagrodzenie ZARZĄDCY z tytułu prowadzenia ww. rozliczeń w wysokości
określonej w § 15 ust. 4 UMOWY.
4. Postanowienia ust. 1 i 2 nie dotyczą opłat, które są wnoszone bezpośrednio przez
właścicieli lokali.
5. Strony ustalają, że w przypadku podwyższenia bądź obniżenia cen za c.o. , c.w. i z.w.,
wywóz nieczystości stałych, odprowadzenie ścieków oraz inne usługi wpływające na
wielkość opłaty – opłata zostanie przez ZARZĄDCĘ proporcjonalnie podwyższona lub
obniżona od dnia zmiany cen, tj. od dnia wynikającego z zawiadomienia dostawcy usług.
6. ZARZĄDCA ma obowiązek niezwłocznego, nie później niż na 14 dni przed
wprowadzeniem zmian, zawiadomienia w formie pisemnej wszystkich właścicieli lokali o
zmianie wysokości opłat, o której mowa w ust. 4.
7. ZARZĄDCA jest upoważniony do lokowanie wolnych środków finansowych
znajdujących się na funduszu remontowym WSPÓLNOTY na lokatach bankowych o
korzystnym oprocentowaniu pozwalającym na ochronę finansów wspólnoty przed
inflacją oraz – w miarę możliwości – uzyskanie pożytków w formie odsetek narosłych od
ww. lokat.

§ 10 [ROZLICZENIE ROCZNE]
1. ZARZĄDCA dokona rozliczenia zaliczek na pokrycie kosztów, o których mowa w § 8
ust. 1 i 2 oraz § 9 ust. 1 UMOWY, z właścicielami lokali raz w roku w momencie
zatwierdzenia sprawozdania rocznego.
2. W przypadku powstania różnic pomiędzy zaliczkami, uiszczonymi przez właścicieli
lokali w trakcie roku obrachunkowego, a wysokością rzeczywistych należności,
nadwyżki z tego tytułu zostaną zaliczone poszczególnym właścicielom w poczet
przyszłych należności z tego tytułu.
3. W przypadku powstania niedopłaty z tego tytułu, o którym mowa w ust. 2, poszczególni
właściciele zobowiązani są w ciągu 14 (słownie: czternastu) dni od otrzymania pisemnej
informacji (doręczenie bezpośrednie za poświadczeniem odbioru lub list polecony w
sytuacji, gdy właściciel nie zamieszkuje w lokalu) o niedopłacie do uregulowania
niedopłaty na rachunek bankowy WSPÓLNOTY.
4. Sposób rozliczenia, o którym mowa w ust. 2 i 3, nie ma zastosowania do środków
zgromadzonych na funduszu remontowym WSPÓLNOTY. Środki te są rozliczane
osobno, w miarę postępu realizacji prac inwestycyjnych oraz przedstawiane
WSPÓLNOCIE w sprawozdaniu rocznym bądź z inną częstością zgodnie z uchwałą
WSPÓLNOTY.

§ 11 [ZADŁUŻENIE WŁAŚCICIELI]
1. W przypadku wystąpienia braku środków finansowych na bieżącym rachunku bankowym
wspólnoty spowodowanym zwłoką w zapłacie, przez poszczególnych właścicieli,
zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz świadczeń
dostarczanych do indywidualnych lokali, o których mowa w § 8 ust. 1 i 2 UMOWY,
ZARZĄDCA uprawniony jest do pobierania należnych od tych właścicieli opłat nie
wcześniej do 25 (słownie: dwudziestego piątego) dnia miesiąca, w którym zaległość
powstała, z środków znajdujących się na funduszu remontowym WSPÓLNOTY.
2. Maksymalna wartość środków finansowych pobranych z funduszu remontowego, w
sposób o którym mowa w ust. 1, nie może przekroczyć sumy przypadającej na
indywidualny udział danego właściciela w środkach zgromadzonych na funduszu
remontowym.
3. Zarządca zobowiązany jest w przypadku, o którym mowa w ust. 1, do niezwłocznego
powiadomienia właściciela zalegającego z opłatą o podjętych czynnościach. W
powiadomieniu ZARZĄDCA przedstawia wysokość środków pobranych z funduszu
remontowego na rzecz pokrycia niedopłaty bieżącej oraz zawiadamia o konieczności
niezwłocznego dokonania wpłaty przez dłużnika ww. środków, wycofanych z funduszu
remontowego przez ZARZĄDCĘ zgodnie z ust. 1.
4. Pokrycie należności, wynikłej ze zwłoki w zapłacie z środków funduszu remontowego
WSPÓLNOTY powoduje naliczanie odsetek ustawowych od tych kwot i automatyczne
zwiększenie o nie funduszu remontowego WSPÓLNOTY w momencie uregulowania
należności przez dłużnika.
5. Odsetki o których mowa w ust. 4 pobierane są z wpłat bieżących wnoszonych przez
dłużnika. ZARZĄDCA zobowiązany jest do niezwłocznego powiadomienia dłużnika o
wysokości naliczonych odsetek. Zarządca przedstawia w zawiadomieniu wysokość
następnej wpłaty zaliczki w poczet kosztów zarządu powiększonej jednorazowo o
wartość pobranych z poprzedniej wpłaty odsetek.
6. Powiadomienia, o których mowa w ust. 3 i 5 wysyłane są dłużnikom na ich koszt, ze
zwrotnym powiadomieniem odbioru. Koszt powiadomień dodawany jest do sumy odsetek
naliczanych dłużnikom w związku z wykonaniem czynności wynikających z ust. 1.
7. W przypadku wystąpienia niedoboru środków na rachunku WSPÓLNOTY z przyczyn
innych niż mowa w ust. 1, a tym samym wystąpienia trudności w opłaceniu kosztów
zarządu nieruchomością wspólną Zarządca niezwłocznie powiadamia o tym
WSPÓLNOTĘ, podając przyczynę wystąpienia niedoboru. ZARZĄDCA zobowiązany
jest przedstawić WSPÓLNOCIE projekt odpowiedniej uchwały o podwyższeniu kosztów
zarządu nieruchomością wspólną. ZARZĄDCA zobowiązany jest dokonać na rzecz
wierzycieli WSPÓLNOTY zapłaty po dokonaniu odpowiednich wpłat przez właścicieli
lokali.
8. Działania, o którym mowa w ust. 7, stosuje się odpowiednio również w przypadku
wyczerpania środków finansowych stanowiących udział dłużnika w funduszu
remontowym, pobranych zgodnie z ust. 1 i 2.

§ 12 [REMONTY I MODERNIZACJE]
1. W przypadku konieczności przeznaczenia na prace związane z utrzymaniem technicznym
nieruchomości wspólnej jednorazowo kwot większych niż 2.000 zł (słownie złotych: dwa
tysiące), ZARZĄDCA zobowiązany jest uzyskać akceptację WSPÓLNOTY w uchwale.
Prace te finansowane są z funduszu remontowego.
2. ZARZĄDCA jest uprawniony do przeprowadzania remontu lub modernizacji
nieruchomości wspólnej wyłącznie na podstawie planu gospodarczego zatwierdzonego
prawomocną uchwałą WSPÓLNOTY oraz w zakresie i rozmiarze określonym w tej
uchwale. Postanowienie to nie dotyczy stanów wyższej konieczności i wynikających z
nich tzw. czynności zachowawczych.
3. ZARZĄDCA dysponuje funduszem remontowym WSPÓLNOTY w ramach planu
gospodarczego zarządzania nieruchomością wspólną lub pełnomocnictwa udzielonego w
formie uchwały WSPÓLNOTY.
4. ZARZĄDCA jest zobowiązany do zlecania wykonania robót remontowych i
modernizacyjnych wykonawcom, którzy dają rękojmię należytego wykonania tych
umów.

§ 13 [AWARIE TECHNICZNE]
1. W przypadku niespodziewanej awarii na nieruchomości wspólnej, przekraczającej zakres
bieżących konserwacji lub graniczny pułap określony w § 12 ust. 1 UMOWY,
ZARZĄDCA może samodzielnie z środków znajdujących się na funduszu remontowym
WSPÓLNOTY zabezpieczyć awarię oraz usunąć jej skutki, z jednoczesnym
powiadomieniem o tym fakcie WSPÓLNOTY i złożeniem protokołu poawaryjnego na jej
najbliższym zebraniu.
2. ZARZĄDCA nie jest zobowiązany mocą UMOWY do zabezpieczania awarii i ich
skutków w odniesieniu do instalacji stanowiących części indywidualnych lokali.

§ 14 [ZWOŁANIE ZEBRANIA]
1. Na żądanie 1/10 właścicieli lokali liczonych udziałami ZARZĄDCA jest zobowiązany w
ciągu dwóch tygodni od złożenia wniosku zwołać na koszt WSPÓLNOTY, zebranie
właścicieli lokali.
2. Jeżeli ZARZĄDCA nie spełni żądania, o którym mowa w ust. 1, w wymaganym terminie
albo też zebranie zostanie zwołane w odległym terminie (powyżej 3 tygodni od
zawiadomienia), zebranie ma prawo zwołać każdy z właścicieli lokali.
§ 15 [WYNAGRODZENIE ZARZĄDCY]
1. ZARZĄDCA zarządza nieruchomością wspólną, tj. wykonuje czynności o których mowa
w Załączniku 1 do UMOWY z wyłączeniem § 3 ust. 1, § 5 ust. 3-5 oraz § 6 ust. 22, za
wynagrodzeniem o którym mowa w § 8 ust. 2 pkt 7 UMOWY, w wysokości ryczałtowej
ustalonej uchwałą WSPÓLNOTY na dany okres. Strony ustalają, że w ciągu pierwszych
12 miesięcy trwania UMOWY wynagrodzenie powyższe wynosi, zgodnie ze złożoną
ofertą (słownie ) złotych miesięcznie od metra kwadratowego powierzchni
użytkowej lokali z wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych.
2. Z tytułu utrzymania porządku i czystości na terenie nieruchomości wspólnej, tj.
wykonania czynności o których mowa w § 3 ust. 4 Załącznika 1 do UMOWY,
ZARZĄDCY przysługuje zgodnie ze złożoną ofertą wynagrodzenie w wysokości
złotych miesięcznie od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z
wyłączeniem powierzchni pomieszczeń przynależnych.
3. Z tytułu prowadzenia bieżących napraw i konserwacji części wspólnych nieruchomości, a
także okresowych przeglądów technicznych nieruchomości wspólnej, tj. wykonania
czynności o których mowa w § 5 ust. 3-5 Załącznika 1 do UMOWY, ZARZĄDCY
przysługuje zgodnie ze złożoną ofertą wynagrodzenie w wysokości złotych
miesięcznie od metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokali z wyłączeniem
powierzchni pomieszczeń przynależnych.
4. Dodatkowo, z tytułu rozliczeń kosztów świadczeń obejmujących indywidualne lokale
poszczególnych właścicieli, tj. wykonania czynności o których mowa w § 6 ust. 22
Załącznika 1 do UMOWY, ZARZĄDCY przysługuje wynagrodzenie w wysokości 7%
sumarycznej kwoty za media dostarczane w danym miesiącu do nieruchomości wspólnej,
płatne na rachunek bankowy ZARZĄDCY razem z wynagrodzeniem o którym mowa w
ust. 1.
5. ZARZĄDCA jest upoważniony do wystawienia za dany miesiąc faktury VAT bez
podpisu WSPÓLNOTY, z dołu nie wcześniej niż 25 dnia każdego miesiąca trwania
UMOWY.
6. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1, wypłacane będzie na podstawie
pełnomocnictwa udzielanego ZARZĄDCY w formie uchwały WSPÓLNOTY.
7. W czasie trwania UMOWY, stawka wynagrodzenia ZARZĄDCY, o którym mowa w ust.
1-3, będzie indeksowana po upływie każdych 12 miesięcy i ulegnie zmianie zgodnie z
wskaźnikiem wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszanym w Monitorze
Polskim przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za ostatni rok kalendarzowy,
poprzedzający rok, w którym następuje waloryzacja.
8. Z chwilą utraty bądź rezygnacji przez WSPÓLNOTĘ z zwolnienia podmiotowego VAT,
wartość wynagrodzenia o którym stanowi ust. 1 ulega podwyższeniu o 20% z uwagi na
konieczność prowadzenia przez ZARZĄDCĘ, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY,
rozliczeń oraz sprawozdawczości VAT.
9. Wynagrodzenie, o którym mowa w ust. 1-3, płatne będzie w terminie 7 dni od daty
wystawienia WSPÓLNOCIE faktury VAT na rachunek ZARZĄDCY, prowadzony przez
.

§ 16 [NALEŻYTA STARANNOŚĆ]
ZARZĄDCA jest zobowiązany do zachowania należytej staranności przy wypełnianiu
swoich obowiązków oraz stosowania zasad prawidłowej gospodarki, bez narażania interesów
WSPÓLNOTY.

§ 17 [WSPÓŁDZIAŁANIE W ZARZĄDZIE]
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością
wspólną.

§ 18 [ODPOWIEDZIALNOŚĆ CYWILNA ZARZĄDCY]
1. ZARZĄDCA ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą w stosunku do WSPÓLNOTY
za zawinione działania i zaniechania własne oraz działania i zaniechania osób, z których
pomocą zobowiązania wykonuje, według zasad ogólnych kodeksu cywilnego.
2. ZARZĄDCA oświadcza, że jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej (OC) za
szkody, jakie mogą powstać, w związku z wykonywaniem czynności zarządu
nieruchomością wspólną.

§ 19 [ROZWIĄZANIE UMOWY]
1. Umowa niniejsza zostaje zawarta na czas nieoznaczony.
2. Każdej ze stron służy prawo wypowiedzenia warunków UMOWY na 3 miesiące naprzód
na koniec miesiąca kalendarzowego.
3. Każdej ze stron służy prawo rozwiązania UMOWY za uprzednim 3-miesięcznym
okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
4. W przypadku rażącego naruszenia przez jedną ze stron postanowień UMOWY, drugiej
stronie przysługuje prawo natychmiastowego rozwiązania UMOWY, pod warunkiem
wyznaczenia stronie dopuszczającej się naruszeń dodatkowego terminu 7 (słownie:
siedmiu) dni kalendarzowych do wykonania swych zobowiązań zgodnie z UMOWĄ.
5. Z chwilą wypowiedzenia UMOWY przez WSPÓLNOTĘ, automatycznie wstępuje ona w
prawa i obowiązki strony w umowach z dostawcami usług na rzecz nieruchomości
wspólnej, zatrudnionymi przez ZARZĄDCE w jego imieniu na rzecz WSPÓLNOTY.
6. Z chwilą wypowiedzenia UMOWY przez WSPÓLNOTĘ, automatycznie wstępuje ona w
prawa i obowiązki pracodawcy (zgodnie z art. 231 ustawy z dnia 26.06.1974 Kodeks
Pracy, tekst jednolity w Dz.U. z 1998 r., Nr 21, poz. 94) w stosunku do pracowników
zatrudnionych przez ZARZĄDCĘ w jego imieniu na rzecz WSPÓLNOTY,
obsługujących wyłącznie daną WSPÓLNOTĘ. Dodatkowo, WSPÓLNOTA zobowiązana
jest do zapłaty na rzecz ZARZĄDCY odszkodowania z tytułu poniesionych przez niego
kosztów związanych z wyszkoleniem ww. pracowników. Wysokość odszkodowania
wynosi trzykrotność miesięcznego wynagrodzenia brutto danego pracownika.
7. Z chwilą wypowiedzenia UMOWY przez dowolną jej stronę, WSPÓLNOCIE
przysługuje prawo określenia obowiązków ZARZĄDCY w trakcie okresu
wypowiedzenia, przy czym zakres obowiązków nie może przekroczyć zakresu
obowiązującego do dnia wypowiedzenia UMOWY.
8. W sytuacji, o której mowa w ust. 6, ZARZĄDCY przysługuje w okresie wypowiedzenia
wynagrodzenie w wysokości, o której mowa w § 15 ust. 1-4 UMOWY niezależnie od
zakresu pełnionych obowiązków.

§ 20 [ROCZNE ZEBRANIE WSPÓLNOTY]
1. ZARZĄDCA sprawuje zarząd nieruchomością wspólną aż do czasu rozwiązania
UMOWY, a jego działalność podlega ocenie na corocznym zebraniu WSPÓLNOTY,
które ZARZĄDCA zobowiązany jest zwołać w terminie do 31 marca każdego roku.
2. Przedmiotem zebrania, o którym mowa w pkt. 1 powinny być w szczególności:
a) ocena pracy ZARZĄDCY,
b) sprawozdanie ZARZĄDCY za poprzedni okres rozliczeniowy i podjęcie uchwały w
przedmiocie udzielenia absolutorium,
c) uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządzania nieruchomością wspólną,
opłat na pokrycie kosztów zarządu i ustalenie wysokości zaliczek, jakie właściciele
lokali uiszczać będą do dnia 10 każdego miesiąca.
3. W razie nie udzielenia ZARZĄDCY absolutorium właściciele lokali zobowiązani są do
uregulowania kwestii zarządu nieruchomością w inny sposób lub zmiany ZARZĄDCY,
poprzez dokonanie zmiany lub rozwiązania UMOWY.
4. ZARZĄDCA, po odmowie udzielenia mu absolutorium, sprawuje swoje funkcje aż do
uregulowania przez właścicieli lokali kwestii zarządu nieruchomością wspólną.

§ 21 [OBOWIĄZKI ZARZĄDCY PO ROZWIĄZANIU UMOWY]
Po zakończeniu sprawowania funkcji ZARZĄDCY i powołaniu nowego ZARZĄDCY
ustępujący ZARZĄDCA jest obowiązany do:
1. Sporządzenia w terminie 1-go miesiąca (z udziałem pełnomocników właścicieli lokali i
nowego ZARZĄDCY) protokołu zdawczo-odbiorczego dotyczącego:
1) stanu technicznego nieruchomości,
2) stanu prawnego nieruchomości,
3) stanu zobowiązań i praw WSPÓLNOTY.
2. Przedłożenia w terminie 1-go miesiąca sprawozdania z dotychczasowego wykonania
planu gospodarczego zarządzania nieruchomością wspólną.
3. Niezwłocznego wydania majątku WSPÓLNOTY oraz wszelkiej dokumentacji dotyczącej
nieruchomości i spraw WSPÓLNOTY, w tym dokumentacji budowlanej, dotyczącej
strony prawnej nieruchomości i zawartych w imieniu WSPÓLNOTY umów.

§ 22 [POWIADOMIENIA]
1. Wszelkie zmiany UMOWY wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Zawiadomienia / informacje w formie pisemnej, o których mowa w § 4 pkt. 3-5
Załącznika 1 do UMOWY oraz § 9 ust. 5 dostarczane są poprzez:
1) doręczenie bezpośrednie (za poświadczeniem odbioru) lub list polecony w sytuacji,
gdy właściciel nie zamieszkuje w lokalu oraz
2) wywieszenie zawiadomienia / informacji w miejscu zwyczajowo przyjętym (np.
gablotce WSPÓLNOTY, przy wejściu do klatki schodowej).

§ 23 [SPRAWY NIEUREGULOWANE]
W sprawach nie uregulowanych UMOWĄ mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24
czerwca 1994 r. o własności lokali, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, kodeksu cywilnego oraz właściwe przepisy szczególne.
§ 24 [SPORY]
Wszelkie spory mogące wynikać z postanowień UMOWY będą rozstrzygane przez sądy
powszechne właściwe ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

§ 25 [NABYWCY LOKALI]
1. UMOWA odnosi skutek w stosunku do wszystkich kolejnych nabywców lokali w
nieruchomości będącej przedmiotem powierzanego zarządu.
2. ZARZĄDCA jest zobowiązany do dostarczenia na koszt WSPÓLNOTY kserokopii
UMOWY wszystkim członkom WSPÓLNOTY.

§ 26 OCHRONA DANYCH OSOBOWYCH]
Dane WSPÓLNOTY, najemców oraz dzierżawców powierzchni stanowiącej nieruchomość
wspólną przetwarzane będą wyłącznie w związku z czynnościami podejmowanymi przez
ZARZĄDCĘ, wyszczególnionymi w § 5 UMOWY oraz zgodnie z wymogami ustawy z 29
sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (Dz.U. z 1997 r., Nr 133, poz. 883 ze zm.).

§ 27 [ODPOWIEDZIALNOŚĆ ZARZĄDCY]
1. Umowa wchodzi w życie z chwilą zawarcia protokołu zdawczo-odbiorczego, o którym
mowa w § 5 ust.1 Załącznika 1.
2. Protokół zdawczo-odbiorczy, o którym mowa w ust. 1, stanowiący Załącznik 3 do
Umowy, nabiera mocy prawnej w rozumieniu UMOWY z chwilą podpisania przez dwie
strony: WSPÓLNOTĘ i ZARZĄDCĘ.
3. ZARZĄDCA z chwilą rozpoczęcia obowiązywania Umowy, do czasu podpisania
protokołu zdawczo-odbiorczego, o którym mowa w § 3 ust. 3 pkt 1 UMOWY, oraz
przeprowadzenia szczegółowej oceny stanu technicznego nieruchomości, o której mowa
w § 8 ust. 3 UMOWY (zgodnie z wymogami dotyczącymi pięcioletniego przeglądu
nieruchomości) na koszt WSPÓLNOTY, nie bierze na siebie odpowiedzialności za
zdarzenia wynikłe z zastanego stanu nieruchomości wspólnej przekazanej do
zarządzania, które pociągnęłyby za sobą kary pieniężne nałożone przez instytucje i
organa kontrolne, jak również nie bierze odpowiedzialności cywilnej za szkody
pozostające w związku przyczynowym z nienależytym stanem technicznym przekazanej
nieruchomości. Wyżej wymieniona odpowiedzialność obciąża WSPÓLNOTĘ.
4. Z chwilą podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego, ZARZĄDCA przejmuje na siebie
odpowiedzialność za wywiązywanie się z obowiązków wyszczególnionych w
UMOWIE.
5. Odpowiedzialność za skutki zawinionego, nienależytego stanu technicznego
nieruchomości wspólnej, z wyjątkiem wad zatajonych, przejmowana jest w momencie
wykonania szczegółowej oceny stanu technicznego nieruchomości oraz ustosunkowania
się przez WSPÓLNOTĘ do wniosków wynikających z przeprowadzonej ekspertyzy.

§ 28 [LICZBA EGZEMPLARZY]
1. UMOWĘ sporządzono w ... jednobrzmiących egzemplarzach: 1 dla ZARZĄDCY i po
jednym dla pełnomocników WSPÓLNOTY wskazanych do podpisania UMOWY.
2. Kopie UMOWY wydawane są na życzenie i koszt właścicieli lokali.

WSPÓLNOTA ZARZĄDCA

Załącznik 1: Podstawowe obowiązki zarządcy nieruchomości.

§ 1 [Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej]
1. Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej na zewnątrz przed organami
administracji państwowej i samorządowej
2. Reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej w stosunkach pomiędzy właścicielami

§ 2 [Obsługa prawna wspólnoty mieszkaniowej]
1. Opracowywanie umów w zakresie obsługi eksploatacyjnej i technicznej
nieruchomości wspólnej oraz ich zawieranie, aneksowanie i rozwiązywanie w imieniu
i na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
2. Opracowywanie uchwał i regulaminów wewnętrznych wspólnoty mieszkaniowej
(Porządek Domowy itp.)

Za dodatkową opłatą (koszty wynajęcia prawnika współpracującego z ZARZĄDCĄ):
3. Reprezentowanie Wspólnoty mieszkaniowej przed sądami i organami egzekucyjnymi

§ 3 [Obsługa eksploatacyjna wspólnoty mieszkaniowej]
1. Prowadzenie i aktualizacja ewidencji lokali i ich użytkowników w rozbiciu na:
1) numer lokalu i jego powierzchnię użytkową,
2) opis pomieszczeń przynależnych do lokalu,
3) imię i nazwisko (firma przedsiębiorcy) właściciela lokalu oraz telefony (fax)
kontaktowe i adres e-mailowy właściciela,
4) kopię dokumentu potwierdzającego własność lokalu; dokumentem
poświadczającym prawo własności lokalu jest wypis z księgi wieczystej albo
odpis umowy notarialnej kupna lokalu wraz z zaświadczeniem o złożeniu
wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej,
5) adres pocztowy właściciela jeśli nie przebywa on na stałe w lokalu (np.
wynajmuje lokal),
6) udział w nieruchomości wspólnej przypadający na właściciela danego lokalu
(zawarty w księdze wieczystej lokalu bądź akcie notarialnym jego sprzedaży),
7) liczbę osób przebywających na stałe w lokalu (liczbę członków gospodarstwa
domowego),
8) imiona i nazwiska oraz telefony kontaktowe najemców w lokalach nie
wyodrębnionych,
2. Weryfikowanie stanu prawnego i faktycznego lokali i nieruchomości wspólnej
3. Zapewnienie bieżącej, nieprzerwanej obsługi eksploatacyjnej nieruchomości wspólnej
poprzez wyszukiwanie usługodawców, negocjowanie warunków zawieranych w
imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY umów i kontrolę ich wykonania w zakresie:
1) dostawy usług komunalnych: wody, ciepła, energii elektrycznej, gazu,
odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych i innych umów
niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości,
2) ubezpieczenia nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń losowych,
3) ubezpieczenia zarządu wspólnoty (jeśli istnieje) od odpowiedzialności cywilnej
związanej z zarządzaniem nieruchomością wspólną.
4. Zapewnienie, siłami własnymi bądź poprzez zatrudnianych we własnym imieniu i na
własną rzecz usługodawców, utrzymania należytego porządku i czystości
pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku właścicieli lokali
oraz utrzymania należytego porządku i czystości terenu działki, chodnika wzdłuż
budynku i innych terenów, jeżeli obowiązek taki wynika z zawartych umów lub
obowiązujących przepisów
5. Udzielanie każdemu z właścicieli lokali, na każde jego życzenie w wyznaczonych
godzinach, nie rzadziej niż raz w tygodniu w godzinach 7:00-12:00 oraz raz w
tygodniu w godzinach 15:00-20:00 wyczerpujących informacji o sprawach
dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz o rozliczeniach w zakresie
dotyczącym indywidualnych lokali
6. Zapewnianie, w miarę zainteresowania potencjalnych najemców / dzierżawców,
wynajęcia / wydzierżawienia pomieszczeń i lokali (w tym garaży) położonych w
częściach wspólnych nieruchomości, o ile są na ten cel wykorzystywane
7. Zapewnieniu, w miarę zainteresowania potencjalnych najemców wynajęcia na
reklamy zewnętrznych ścian oraz dachu budynku, a także innych części
nieruchomości wspólnej, o ile na ten cel są wykorzystywane
8. Potwierdzaniu, za zgodą właściciela, uprawnień do przebywania w jego lokalu, w
którym ma nastąpić zameldowanie
9. Wydawanie poświadczeń i zaświadczeń w stosunku do właścicieli lokali dotyczących
dodatków mieszkaniowych, pomocy społecznej i innych

§ 4 [Obsługa zebrań wspólnoty mieszkaniowej]
1. Zwoływanie zebrań sprawozdawczych wspólnoty mieszkaniowej raz w roku, nie
później niż do końca pierwszego kwartału każdego roku kalendarzowego
2. Przygotowywanie zebrań włączając w szczególności zapewnienie lokalu
umożliwiającego odbycie zebrania oraz przygotowanie porządku zebrania i projektów
uchwał wspólnoty mieszkaniowej
3. Lokal, o którym mowa w ust. 2, udostępniany jest bezpłatnie w siedzibie
ZARZĄDCY bądź może zostać wynajęty w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY w
innym miejscu przez nią wskazanym (np. w bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości
wspólnotowej)
4. Zawiadamianie właścicieli lokali na piśmie o terminie, miejscu i porządku zebrania,
co najmniej na tydzień przed terminem zebrania; w przypadkach zamierzonej zmiany
we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali – wskazanie treści tej
zmiany poprzez podanie porządku zebrania oraz projektów uchwał WSPÓLNOTY
5. Obsługa zebrań WSPÓLNOTY, włączając w szczególności prowadzenie zebrania,
protokołowanie jego przebiegu oraz liczenie głosów
6. Zbieranie indywidualnie oddawanych głosów w sprawach uchwał wspólnoty
mieszkaniowej oraz niezwłoczne powiadamianie na piśmie każdego właściciela
lokalu o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych
indywidualnie

Za dodatkową opłatą:
7. Na żądanie 1/10 właścicieli lokali liczonych udziałami ZARZĄDCA w ciągu dwóch
tygodni od złożenia wniosku zwołuje nadzwyczajne zebranie właścicieli lokali.
8. Powiadamianie drogą pisemną każdego właściciela o uchwałach podjętych w trakcie
zebrania

§ 5 [Obsługa techniczna wspólnoty mieszkaniowej]
1. Sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przejęcia obowiązków zarządcy
nieruchomości, jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki
obiektu budowlanego), eksploatacyjnej i finansowej od dotychczasowego
administratora (zarządcy)
2. Przechowywanie oraz prowadzenie dokumentacji technicznej nieruchomości, w tym
książki obiektu budowlanego; w przypadkach braku stosownej dokumentacji budynku
ZARZĄDCA obowiązany jest, po otrzymaniu akceptacji w formie uchwały
WSPÓLNOTY, do podjęcia czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji
tej dokumentacji i rozliczenia kosztów związanych z opracowaniem lub aktualizacją
3. Zapewnienie, poprzez prowadzenie konserwacji i bieżących napraw, prawidłowego
użytkowania budynku i lokali oraz instalacji i urządzeń wentylacyjnych, instalacji
ciepłej wody użytkowej, instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, instalacji i
urządzeń centralnego ogrzewania, instalacji i urządzeń gazowych, instalacji
elektrycznej, instalacji piorunochronowej, kanałów i przewodów spalinowych oraz
dymowych, wewnętrznych urządzeń do usuwania odpadów i nieczystości stałych,
instalacji dźwigowej, domofonowej, internetowej, antywłamaniowej,
przeciwpożarowej oraz automatyki bram garażowych i zbiorczej anteny telewizyjnej
4. Zapewnienie kontroli technicznych i okresowych, obligatoryjnych przeglądów
nieruchomości i urządzeń stanowiących jej wyposażenie, a także oceny stanu
technicznego oraz wyznaczenia i oszacowania wartości niezbędnych działań
inwestycyjnych (remontowych i modernizacyjnych),
5. Zapewnienie warunków bezpieczeństwa w zakresie ochrony przeciwpożarowej
zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego
6. Koszty robocizny związanej z realizacją zadań, o których mowa w ust. 3-5 obciążają
ZARZĄDCĘ. Koszty zakupu materiałów związanych z ww. zadaniami pokrywane są
przez WSPÓLNOTĘ
7. Występowanie do właścicieli lokali z wnioskiem o zezwolenie na wstęp do lokalu,
ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia
awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części
lub innych lokali w dodatkowe instalacje
8. Zapewnienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, zabezpieczania awarii oraz
usuwania ich skutków na nieruchomości wspólnej w przypadkach przekraczających
zakres bieżących konserwacji
9. Zapewnienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, realizacji remontów i
modernizacji nieruchomości wspólnej poprzez wyszukiwanie podwykonawców,
negocjowanie warunków zawieranych umów i kontrolę ich wykonania
10. Prowadzenie Księgi napraw i awarii oraz zgłoszeń członków wspólnoty, w której w
szczególności odnotowane będą wszystkie zgłoszenia przekazywane do ZARZĄDCY
przez WSPÓLNOTĘ oraz działania podejmowane przez ZARZĄDCĘ w celu
realizacji zgłoszeń.

§ 6 [Obsługa finansowa wspólnoty mieszkaniowej]
1) Uzyskanie dla WSPÓLNOTY numeru statystycznego REGON w sytuacji, gdy numer
taki nie został jak dotąd uzyskany
2) Wyrobienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY pieczątki w sytuacji, gdy
WSPÓLNOTA takiej pieczątki nie posiada
3) Otwarcie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY we wskazanym przez nią banku
rachunku bankowego w sytuacji, gdy WSPÓLNOTA takiego rachunku nie posiada
oraz dokonywanie bieżących rozliczeń poprzez ten rachunek bankowy
4) Dokonanie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, we właściwym Urzędzie
Skarbowym zgłoszenia identyfikacyjnego NIP, jeżeli WSPÓLNOTA jak dotąd nie
posiada własnego NIP
5) Dokonanie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, zgłoszenia identyfikacyjnego VAT-
R oraz złożenie we właściwym Urzędzie Skarbowym druku VAT-6 w celu uzyskania
zwolnienia podmiotowego VAT, w sytuacji gdy WSPÓLNOTA podejmie taką
decyzję
6) Składanie co miesiąc, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, deklaracji VAT-7 od
momentu utraty bądź rezygnacji z zwolnienia podmiotowego VAT przez
WSPÓLNOTĘ
7) Coroczne uzyskanie z właściwego Urzędu Skarbowego zwolnienia wspólnoty
mieszkaniowej z comiesięcznego raportowania CIT jeśli wspólnota mieszkaniowa nie
prowadzi działalności gospodarczej (jeśli nie wykonano tego do tej pory)
8) Comiesięczne składanie do właściwego Urzędu Skarbowego, w imieniu i na rzecz
WSPÓLNOTY, deklaracji CIT-2 w sytuacji, gdy WSPÓLNOTA nie uzyskała
zwolnienia, o którym mowa w ust. 7
9) Coroczne składanie do właściwego Urzędu Skarbowego, w imieniu i na rzecz
WSPÓLNOTY, deklaracji CIT-8
10) Wydzielenie dla funduszu remontowego, na życzenie wspólnoty mieszkaniowej
oddzielnego subkonta (jeśli do tej pory nie zostało wydzielone)
11) Prowadzenie ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na
rzecz nieruchomości wspólnej – w zakresie i w sposób określony w odrębnej uchwale
wspólnoty mieszkaniowej
12) Opracowanie i wydrukowanie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, książeczek opłat
oraz wydanie ich poszczególnym właścicielom
13) Pobieranie i/lub rozliczanie poniższych płatności właścicieli lokali wnoszonych z
góry do dnia 10-go każdego miesiąca:
1) zaliczek w poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną (zaliczki bieżącej
oraz zaliczki na fundusz remontowy)
2) zaliczek za media dostarczane do lokali poszczególnych właścicieli,
3) pożytków z nieruchomości wspólnej
14) W przypadku wystąpienia zaległości właścicieli lokali w płatnościach na rzecz
WSPÓLNOTY, ZARZĄDCA ma obowiązek:
1) w przypadku gdy zaległość właściciela lokalu przekracza wymiar
jednomiesięcznego obciążenia – wezwać właściciela do zapłaty i wyznaczyć mu
dodatkowy 14-dniowy termin do zapłaty
2) w przypadku gdy zaległość właściciela przekroczy wymiar dwumiesięcznego
obciążenia – wezwać właściciela do zapłaty pod groźbą wytoczenia w imieniu i na
rzecz WSPÓLNOTY powództwa, o którym mowa w art. 16 UWL i wyznaczyć
mu dodatkowy 14-dniowy termin do uregulowania zaległości wraz z odsetkami
3) w przypadku gdy wezwanie, o którym mowa w punkcie 2 okazało się
bezskuteczne ZARZĄDCA ma obowiązek powiadomić WSPÓLNOTĘ, w ciągu 7
dni, o upływie terminu o którym mowa w pkt. 2
15) Dodatkowo, w sytuacji, o której mowa w ust. 14 Zarządca powinien zbadać sytuację
właściciela zalegającego z opłatami na rzecz WSPÓLNOTY oraz określić przyczyny,
z powodu których zalega on z płatnością
16) W przypadku wystąpienia zaległości w opłatach na rzecz WSPÓLNOTY najemców i
dzierżawców części wspólnych nieruchomości, ZARZĄDCA ma obowiązek
wypowiedzieć umowę najmu / dzierżawy
17) Prowadzenie rozliczeń, włączając w szczególności sprawdzanie prawidłowości
otrzymywanych od usługodawców rachunków i faktur oraz dokonywanie płatności na
rzecz dostawców:
1) usług w zakresie eksploatacji
2) usług technicznych
3) innych usług świadczonych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
18) Zapewnienie, w imieniu i na rzecz WSPÓLNOTY, terminowego opłacania podatków,
ubezpieczeń i innych opłat publiczno-prawnych przypadających na nieruchomość
wspólną (w szczególności ubezpieczenia budynku od ognia i innych zdarzeń
losowych oraz ubezpieczenia WSPÓLNOTY od odpowiedzialności cywilnej jeżeli
WSPÓLNOTA podejmie taką decyzję), chyba że są one pokrywane bezpośrednio
przez właścicieli poszczególnych lokali
19) Przygotowywanie projektu rocznego i wieloletniego planu gospodarczego (rzeczowo-
finansowego) zarządzania nieruchomością wspólną, włączając korektę tego planu
20) Sporządzanie rocznych sprawozdań finansowych wspólnoty mieszkaniowej
najpóźniej na 15 dni przed terminem zebrania sprawozdawczego i przesyłanie ich do
zapoznania się właścicielom lokali łącznie z zawiadomieniem o terminie zebrania
sprawozdawczego
21) Przygotowanie informacji o poniesionych kosztach zarządu nieruchomości wspólnej,
zaliczek przeznaczonych na ich pokrycie oraz pożytkach wspólnoty mieszkaniowej z
nieruchomości wspólnej indywidualnie dla wszystkich członków wspólnoty
mieszkaniowej w terminach, o których mowa w ust. 17
22) Rozliczanie - za osobną opłatą - zaliczek na świadczenia obejmujące indywidualne
lokale poszczególnych właścicieli w zakresie: dostawy centralnego ogrzewania (c.o.),
dostawy ciepłej wody (c.w.) i zimnej wody (z.w.) oraz wywozu nieczystości stałych i
odprowadzenia ścieków z lokalu
23) Lokowanie wolnych środków finansowych znajdujących się na funduszu
remontowym WSPÓLNOTY na lokatach bankowych o korzystnym oprocentowaniu
pozwalającym na ochronę finansów wspólnoty przed inflacją oraz – w miarę
możliwości – uzyskanie pożytków w formie odsetek narosłych od ww. lokat.

Za dodatkową opłatą:
24) Sporządzenie dodatkowego sprawozdania finansowego wspólnoty,
25) Sporządzenie dodatkowego rozliczenia zaliczek w poczet kosztów zarządu oraz
opłat indywidualnych

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną określa prawa i obowiązki zarządcy oraz właścicieli lokali. Zaleca się regularne rozliczanie kosztów zarządu i utrzymywanie nieruchomości w należytym stanie technicznym.