Upadłość deweloperska

Na mocy art. 425a Prawa upadłościowego, przepisy tego tytułu stosuje się w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, czyli przedsiębiorcy, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie. Definicja dewelopera wynika z art. 5 pkt 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Geneza upadłości deweloperskiej

Przed 29 kwietnia 2012 r., tj. przed wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy, postępowania upadłościowe deweloperów były prowadzone na zasadach ogólnych. Z dniem ogłoszenia upadłości dewelopera, jego majątek stawał się masą upadłościową służącą zaspokojeniu wierzycieli, w tym także nieruchomości i budowle związane z przedsięwzięciem deweloperskim.

Brakowało jednak szczególnych regulacji, które chroniłyby nabywców lokali mieszkalnych. Decyzję o kontynuacji umów deweloperskich podejmował syndyk, a nabywcy nie mieli możliwości skutecznego żądania przeniesienia na nich własności lokali, nawet jeśli uregulowali całość ceny zakupu.

Potrzeba zmian i reakcje instytucji publicznych

Wprowadzenie regulacji dotyczących upadłości deweloperskiej wynikało z potrzeby ochrony nabywców, czego domagały się różne instytucje, m.in. Trybunał Konstytucyjny oraz Rzecznik Praw Obywatelskich. Na konieczność szczególnej ochrony konsumentów, będących stronami umów deweloperskich, zwrócił uwagę również UOKiK. Proces legislacyjny zakończył się uchwaleniem ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz domu jednorodzinnego, która wprowadziła mechanizmy szczególne dotyczące postępowań upadłościowych deweloperów.

Niejasności i problemy z pierwotnymi przepisami

Szybkie tempo wprowadzenia regulacji dotyczących upadłości deweloperskiej skutkowało licznymi problemami legislacyjnymi, które wywołały krytykę doktryny prawniczej. Problemy dotyczyły m.in. braku jasności co do zakresu podmiotowego i przedmiotowego, kolizji interesów wierzycieli hipotecznych i nabywców lokali oraz wadliwej regulacji dotyczącej zgromadzenia nabywców.

W odpowiedzi na liczne zastrzeżenia, przepisy te były wielokrotnie nowelizowane. Zmiany wprowadzone przy okazji Prawa restrukturyzacyjnego wprowadziły bardziej spójne i praktyczne rozwiązania dotyczące postępowania upadłościowego wobec deweloperów.

Aktualny stan prawny upadłości deweloperskiej

Obecnie, zgodnie z art. 425b Prawa upadłościowego, upadłość deweloperska prowadzona jest w celu zaspokojenia wierzycieli, przy jednoczesnym dążeniu do przeniesienia własności lokali na nabywców, o ile pozwalają na to racjonalne względy. Wprowadzono także kilka możliwych ścieżek postępowania w przypadku upadłości dewelopera:

• Dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka: Syndyk, za zgodą sędziego-komisarza, może kontynuować przedsięwzięcie, jeśli jest to ekonomicznie uzasadnione.
• Likwidacja nieruchomości: Syndyk może sprzedać nieruchomość, a uzyskane sumy zostaną podzielone między wierzycieli zgodnie z przepisami.
• Kontynuacja przedsięwzięcia przez innego przedsiębiorcę: Możliwa jest sprzedaż nieruchomości innemu przedsiębiorcy, który zobowiąże się do dokończenia inwestycji i przejęcia zobowiązań wobec nabywców.
• Kontynuacja przedsięwzięcia w układzie: Nabywcy mogą zgłosić propozycje układowe, które zakładają m.in. wpłatę dopłat przez nabywców lub sprzedaż nieruchomości innemu przedsiębiorcy.

Dalsze prowadzenie przedsięwzięcia przez syndyka

Jedną z głównych możliwości jest kontynuacja inwestycji deweloperskiej przez syndyka, jeśli sędzia-komisarz uzna to za uzasadnione. W takim przypadku postępowanie zmierza do przeniesienia własności lokali na nabywców, a syndyk ma trzy miesiące od ogłoszenia upadłości na podjęcie decyzji.

Likwidacja nieruchomości

Inną opcją jest sprzedaż nieruchomości w trybie przewidzianym przez przepisy upadłościowe. Zgodnie z art. 425i Prawa upadłościowego, nabywcy mają pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi w zakresie sum uzyskanych ze sprzedaży, o ile wyrazili zgodę na wyodrębnienie lokali bez obciążenia hipoteką.

Kontynuacja przedsięwzięcia przez innego przedsiębiorcę

Sędzia-komisarz może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości innemu przedsiębiorcy, który zobowiąże się do kontynuacji inwestycji. Nowy przedsiębiorca będzie odpowiadał solidarnie z upadłym za zobowiązania wynikające z umów deweloperskich.

Kontynuacja przedsięwzięcia w układzie

Nabywcy lokali mogą także zgłosić propozycje układowe, które zakładają m.in. wpłatę dopłat przez niektórych nabywców lub sprzedaż nieruchomości innemu przedsiębiorcy. Głosowanie nad układem odbywa się w grupach wierzycieli, a nabywcy stanowią odrębną grupę.

Podsumowanie

Upadłość deweloperska jest skomplikowaną instytucją prawną, która ma na celu ochronę interesów nabywców lokali mieszkalnych oraz wierzycieli dewelopera. Nowelizacje przepisów wprowadziły bardziej klarowne regulacje, które pozwalają na elastyczne podejście do problemu upadłości deweloperskiej, z uwzględnieniem interesów zarówno wierzycieli, jak i nabywców.