Samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może nabyć jej własność przez
zasiedzenie – wynika z uchwały Sądu Najwyższego podjętej w składzie 7 sędziów.
Właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w J. był Skarb Państwa, obecnie w wyniku komunalizacji jest nim
Gmina Miasta W. Nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste Spółdzielni Pracy i Użytkowników „T.”.
Kamil G. nabył w 1996 r. w toku postępowania upadłościowego Spółdzielni zorganizowaną część jej
przedsiębiorstwa, stanowiącą ośrodek wypoczynkowy.
W 2014 r. Sąd Rejonowy stwierdził, że Anna i Jan D. nabyli prawo własności nieruchomości gruntowej z dniem
9.10.2008 r. przez zasiedzenie w ustawowej wspólności majątkowej. Sąd I instancji uznał, że zasiedzeniu nie stało
na przeszkodzie obciążenie gruntu prawem użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej, gdyż ograniczenie
możliwości nabycia własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym w drodze zasiedzenia może
nastąpić tylko na mocy przepisu szczególnego, a takiego brak. Skoro skutkiem zasiedzenia jest wygaśnięcie prawa
własności to odpowiednio wygasa również prawo użytkowania wieczystego. Sąd stwierdził, że wnioskodawcy byli
posiadaczami samoistnymi w złej wierze, gdyż pozostawali w błędnym aczkolwiek usprawiedliwionym przekonaniu,
że prawo do spornej części nieruchomości im przysługuje. Sąd przyjął, jako początek biegu terminu zasiedzenia,
pierwszą datę niewątpliwą, czyli objęcie całej nieruchomości w posiadanie przez Annę D. na podstawie umowy
dożywocia z 1978 r.
Sąd II instancji zmienił postanowienie w ten sposób, że oddalił wniosek o stwierdzenie zasiedzenia prawa własności.
Stwierdził, że samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie może nabyć przez
zasiedzenie własności nieruchomości, tylko co najwyżej użytkowanie wieczyste. Sąd podkreślił, że w odniesieniu do
gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste wszystkie uprawnienia właścicielskie wykonywane są przez użytkownika
wieczystego i tylko on wchodzi w stosunki prawno-rzeczowe z osobami trzecimi, a właściciel nie ma obowiązku
interesowania się stanem nieruchomości. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do utraty prawa własności
przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, które nie mają instrumentów prawnych
umożliwiających ingerencję w uprawnienia użytkownika z tej tylko przyczyny, że nieruchomością włada osoba trzecia.
Sąd Najwyższy, rozpoznający skargę kasacyjną, przedstawił do rozstrzygnięcia składowi 7 sędziów zagadnienie
prawne o następującej treści: „Czy samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste osobie
trzeciej może nabyć własność tej nieruchomości przez zasiedzenie?”.
W uzasadnieniu pytania prawnego wskazano, że zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia prawa własności,
ograniczonego prawa rzeczowego, prawa użytkowania wieczystego, które następuje ex lege z upływem
oznaczonego terminu wykonywania posiadania, w sposób przewidziany w ustawie, przez osobę nieuprawnioną.
W piśmiennictwie podkreśla się, że funkcją zasiedzenia jest dostosowanie, pod pewnymi warunkami, stanu prawnego
do układu stosunków faktycznych i ustabilizowanie stosunków prawnych. Niemniej ustawodawca, uznając za zasadę
konstytucyjną ochronę prawa własności, wprowadził szereg ograniczeń podmiotowych i przedmiotowych
wyłączających możliwość zasiedzenia. Zasiedzenie, jako jeden ze sposobów nabycia prawa, może nastąpić tylko
w oparciu o wyraźną podstawę prawną. W odniesieniu do prawa własności jest nią art. 172 KC, a służebności
gruntowej – art. 292 KC.
W orzecznictwie SN wskazuje się, że ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie państwowym (komunalnym)
będącym w samoistnym posiadaniu osoby fizycznej nie przerywa biegu zasiedzenia (zob. postanowienie SN
z 18.3.2015 r., I CSK 200/14, 
 oraz postanowienie SN z 19.2.2015 r., III CSK 188/14, 
). Równolegle
w orzecznictwie wyrażony został pogląd, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wpływa na relacje prawne
między właścicielem nieruchomości a osobami trzecimi, gdyż z funkcji i charakteru użytkowania wieczystego wynika,
że instytucja ta pozwala na scedowanie uprawnień właścicielskich bez wyzbycia się prawa własności i to tak dalece,
że z chwilą oddania gruntu w użytkowanie wieczyste w relacje prawnorzeczowe z osobami trzecimi wchodzi tylko
użytkownik wieczysty (zob. postanowienie SN z 16.10.2014 r., III CSK 299/13, 
 oraz postanowienie SN
z 14.3.2012 r., II CSK 127/11, 
).
W uzasadnieniu pytania podkreślono, że twierdzenie, iż nieruchomość obciążona prawem użytkowania wieczystego
może być przedmiotem zasiedzenia tylko w granicach wyznaczonych przez treść tego prawa, a konsekwencją
zasiedzenia może być przejście samego prawa użytkowania wieczystego, a nie zmiana podmiotu, któremu
przysługuje prawo własności budzi zasadnicze wątpliwości. Zgodnie z art. 172 i n. KC, zasiedzenie jest sposobem
nabycia prawa własności z mocy prawa na skutek upływu oznaczonego terminu. Instytucja ta, poza ustawowymi
wyjątkami ma charakter powszechny, który wykluczyć mogą tylko przepisy rangi ustawowej, a tych brak. Ponadto
obciążenie nieruchomości użytkowaniem wieczystym nie przerywa biegu zasiedzenia, jeżeli właściciel lub użytkownik


wieczysty nie podjęli czynności objętych katalogiem art. 123 KC. W okresie, gdy nieruchomością włada osoba trzecia
i biegnie termin zasiedzenia możliwe jest wykorzystanie nie tylko roszczeń windykacyjnych, ale i negatoryjnych, bądź
ukształtowanie stosunków prawnych w sposób pozbawiający posiadania cechy samoistności. Sąd Najwyższy
w składzie 3 sędziów uznał też, że nieuzasadniona jest teza o przekazaniu użytkownikowi wieczystemu pełnego
zakresu uprawnień właścicielskich, w tym dotyczących relacji prawnorzeczowych z osobami trzecimi. Stosunek
prawny użytkowania wieczystego ma charakter prawa celowego (ius in re aliena), ustanawianego dla realizacji celu
gospodarczego i jemu podporządkowanemu. Granice uprawnień użytkownika wyznaczają bowiem, obok umowy, art.
233 i 239 KC. W uzasadnieniu pytania wskazano też, że wieczyste użytkowanie względem prawa własności ma
charakter pochodny i wtórny. Brak uzasadnionych podstaw do przyjęcia, że obciążenie nim zapewnia właścicielowi
szerszy zakres ochrony prawnej.
Jednocześnie podkreślono, że środki ochrony prawnej przysługujące właścicielowi nieruchomości obciążonej są
znacznie ograniczone, w szczególności nie mógłby on samodzielnie dochodzić roszczenia windykacyjnego.
W odniesieniu do stanu faktycznego argument, że właściciel przekazał posiadanie na rzecz użytkownika wieczystego
i możliwość kontroli jego wykonywania o tyle pozbawiony jest znaczenia, że posiadanie nie zostało przeniesione
i odpowiednio nieruchomość objęta przez użytkownika.
Sąd Najwyższy podejmując uchwałę w składzie 7 sędziów podkreślił, że zasiedzenie niesie za sobą poważne
konsekwencje, ale nawet TK uznał, że instytucja ta jest zgodna z Konstytucją RP. Zasadą jest, że przy
zasiedzeniu wszelkie wątpliwości należy tłumaczyć na korzyść właściciela. Jednak nie ma przeszkód, by
samoistny posiadacz nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nabył jej własność przez zasiedzenie,
ale tylko wtedy, gdy dostatecznie zamanifestuje status posiadacza samoistnego. Tego rodzaju nabycie
własności powoduje wygaśnięcie użytkowania wieczystego. Sąd Najwyższy wskazał, że długie terminy
zasiedzenia powinny sprawić, iż podmiot, przeciwko któremu biegnie termin zasiedzenia zorientuje się, że
dokonują się akty samoistnego posiadania.
Uchwała SN(7) z 9.12.2016 r., III CZP 57/16