Korzystanie z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega
wyłącznie na pobieraniu pożytków cywilnych (art. 224 i 225 KC) – uznał Sąd Najwyższy w uchwale podjętej
w składzie 7 sędziów.
Zabudowana nieruchomość położona w Warszawie została objęta przepisami dekretu z 26.10.1945 r. o własności
i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.). W 1949 r. dotychczasowi
właściciele hipoteczni tego gruntu złożyli wniosek o przyznanie im prawa własności czasowej. W 1950 r. grunt stał się
z mocy prawa własnością Skarbu Państwa, a następnie własnością Miasta Stołecznego Warszawy.
Po rozpoznaniu wniosku o przyznanie własności czasowej Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy w 2005 r.
ustanowił na rzecz następców prawnych poprzednich właścicieli nieruchomości użytkowanie wieczyste udziału
wynoszącego ponad połowę i odmówił ustanowienia tego prawa co do pozostałego udziału ponieważ część
znajdujących się w budynku lokali mieszkalnych zostało sprzedanych ich najemcom. Następcy prawni dawnych
właścicieli wystąpili z pozwem przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa, żądając wynagrodzenia za bezumowne
korzystanie z nieruchomości, obliczonego na podstawie stawek rynkowych.
Sąd I instancji oddalił powództwo. Jak ustalono, w okresie objętym żądaniem pozwu pozwany władał niesprzedaną
częścią budynku bez tytułu prawnego i czerpał z niej pożytki, jednak lokale mieszkalne znajdowały się w posiadaniu
poszczególnych lokatorów. Uznał, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przysługuje właścicielowi
tylko wobec posiadacza, który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie włada rzeczą. W konsekwencji sąd
stanął na stanowisku, że pozwany nie ma legitymacji biernej i z tej przyczyny powództwo podlega oddaleniu.
Sąd II instancji skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne, które zostało następnie przekazane do
rozstrzygnięcia powiększonemu składowi SN: „Czy samoistny posiadacz jest legitymowany biernie w sprawie
o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (art. 224 i 225 KC) wówczas gdy oddał
nieruchomość w posiadanie zależne?”.
Według jednego z poglądów prezentowanych w orzecznictwie, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy
pozostaje w ścisłym związku z roszczeniem windykacyjnym w tym znaczeniu, że jest ono uwarunkowane
ziszczeniem się przesłanek uzasadniających roszczenie windykacyjne. W myśl art. 222 § 1 KC, roszczenie
windykacyjne przysługuje właścicielowi przeciwko osobie, która bez podstawy prawnej włada faktycznie jego rzeczą.
Czynnie materialnie legitymowany jest więc tu wyłącznie właściciel, a biernie materialnie legitymowany – wyłącznie
ten, kto bez podstawy prawnej faktycznie włada jego rzeczą, a zatem – w zależności od okoliczności konkretnego
przypadku: posiadacz samoistny rzeczy lub posiadacz zależny rzeczy albo jej dzierżyciel. W rezultacie, jeżeli
niemający tytułu prawnego posiadacz samoistny oddał rzecz w faktyczne władanie posiadaczowi zależnemu,
roszczenie windykacyjne przysługuje właścicielowi tylko wobec posiadacza zależnego. W konsekwencji
wspomnianego ścisłego związku z roszczeniem windykacyjnym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy
może więc przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza (dzierżyciela przepisy art. 224 § 2, art. 225 i 230 KC
nie wymieniają), który w danym okresie bezprawnie faktycznie władał rzeczą; mógłby zatem być w tym okresie
biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 KC. Jeżeli w czasie, kiedy właściciel był pozbawiony władztwa nad
rzeczą, zmieniali się posiadacze rzeczy, właściciel może dochodzić od ostatniego posiadacza, obecnie biernie
legitymowanego w zakresie windykacji, roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, zrekompensowania jej
zużycia lub pogorszenia oraz zwrotu pożytków lub ich wartości tylko za okres posiadania przez niego rzeczy. Nie
wyklucza to jednak dochodzenia przez właściciela tych roszczeń za wcześniejsze okresy, po wytoczeniu powództwa
przeciwko ostatniemu posiadaczowi, od uprzednich posiadaczy, obecnie już nielegitymowanych biernie w zakresie
windykacji – mających jednak taką legitymację wcześniej (zob. wyrok SN z 22.4.2015 r., III CSK 266/14, 
 oraz
wyrok SN z 18.6.2015 r., III CSK 357/14, 
).
Według innego stanowiska, roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może być zgłoszone skutecznie
wobec posiadacza samoistnego, który oddał rzecz w posiadanie zależne (np. najemcom). W art. 224 i 225 KC
przewidziano bowiem wyraźnie legitymację bierną posiadacza samoistnego, a status taki zostaje zachowany w razie
oddania rzeczy w posiadanie zależne (art. 337 KC). Ustanowienie posiadacza zależnego nie eliminuje więc
legitymacji biernej posiadacza samoistnego. Posiadacz zależny byłby legitymowany biernie w zakresie roszczenia
o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, gdyby takiego wynagrodzenia dochodził od niego właściciel rzeczy jako jej
posiadacz samoistny. Nie można obciążać najemców, jako posiadaczy zależnych odpowiedzialnością za zapłatę
wynagrodzenia za korzystanie z zajmowanych lokali, ponieważ należne wynagrodzenie w postaci czynszu zapłacili
wynajmującemu i nie są dłużnikami z tytułu najmu (zob. wyrok SN z 9.7.2015 r., I CSK 505/14, 
 oraz wyrok SN
z 4.12.2015 r., I CSK 1070/14, 
).



Podejmując uchwałę SN wyjaśnił, że kwestią kluczową jest rozumienie pojęcia „korzystanie” przez
samoistnego posiadacza nieruchomości. Korzystanie w niniejszej sprawie polegało na oddaniu
nieruchomości w najem posiadaczom zależnym. Zatem należy ustalić jak rozumieć korzystanie (jaki jest jego
zakres) przez posiadacza samoistnego nieruchomości, gdy oddaje tę rzecz najemcy do używania. Jak
wskazano, korzystanie obejmuje używanie rzeczy i pobieranie pożytków. Jednak samoistny posiadacz, który
oddaje nieruchomość sam jej nie używa. W konsekwencji zakres korzystania należy rozumieć inaczej,
uznając, że samoistny posiadacz korzysta z rzeczy w ten sposób, iż oddaje rzecz najemcy. Zatem korzystanie
z nieruchomości przez posiadacza samoistnego, który oddał rzecz do używania najemcy, polega wyłącznie
na pobieraniu pożytków cywilnych i tak ograniczony jest zakres tego korzystania. Sąd Najwyższy wskazał, że
sąd II instancji nie wyeksponował tej kwestii, co mogłoby sugerować, że samoistny posiadacz ponosi
odpowiedzialność z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy, w zależności od sytuacji, czy oddał
rzecz do korzystania w ramach umowy najmu, czy też nie. To jest założenie błędne. Dlatego SN podkreślił, że
treść uchwały nie oznacza automatycznie odpowiedzialności najemców.
Uchwała SN(7) z 19.4.2017 r., III CZP 84/16