Kary w umowie deweloperskiej
Kategoria: Prawo cywilne
Tematyka: kary umowne, umowa deweloperska, Sąd Najwyższy, niedozwolone klauzule, ochrona konsumenta
Klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej została uznana za niedozwoloną przez Sąd Najwyższy. Sprawa dotyczyła postanowienia stosowanego przez spółkę z o.o., którego celem było uniknięcie nałożenia kar umownych. Sądy I i II instancji podkreśliły nierówność pozycji stron umowy oraz korzyści dla dewelopera z takiego postanowienia.
Klauzula wyłączająca kary umowne w umowie deweloperskiej jest niedozwolona – wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego. Małżonkowie K. wystąpili o uznanie postanowienia wzorca umownego stosowanego w umowie deweloperskiej za niedozwolony i zakazanie jego stosowania w obrocie z konsumentami. „M.” spółka z o.o. w umowach z klientami stosowała postanowienie, zgodnie z którym: „strony postanawiają nie nakładać wzajemnie kar umownych”. Na mocy z art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z 16.9.2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t. jedn.: Dz.U. z 2016 r. poz. 555), umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Sądy I i II instancji uznały klauzulę za niedozwoloną. W uzasadnieniach orzeczeń wskazywano, że pozycję stron umowy deweloperskiej jest różna, to deweloper ma silniejszą pozycję niż nabywca domu czy mieszkania. Sądy podkreślały również, że pomimo wyłączenia dopuszczalności stosowania kar umownych przez obie strony umowy, większe korzyści z obowiązywania zakwestionowanej klauzuli będzie czerpał deweloper. Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną „M.” sp. z o.o. Jak wyjaśniono, sytuacje, w których to nabywca odmawia przystąpienia do umowy i odbioru wybudowanego lokalu lub domu mają charakter wyjątkowy. Zakwestionowane postanowienie umowy w istocie ma służyć zabezpieczeniu interesów dewelopera, który pozbawia za pomocą spornej klauzuli możliwości dochodzenia przez klientów kar. Sąd Najwyższy podkreślił, że ryzyko zapłaty kary umownej skłania przedsiębiorców do należytego wykonywania zobowiązań wynikających z umowy. W przypadku jej braku utrudnione jest też dochodzenie przez nabywców mieszkań lub domów roszczeń w razie niewywiązywania się dewelopera z zawartej umowy, mogą bowiem korzystać tylko ze środków przewidzianych na zasadach ogólnych. Wyrok SN z 10.8.2017 r., I CSK 10/17
Sąd Najwyższy utrzymał decyzje sądów niższej instancji, argumentując konieczność zabezpieczenia interesów dewelopera poprzez możliwość nałożenia kar umownych. Brak takiej klauzuli utrudniałby dochodzenie roszczeń przez nabywców mieszkań lub domów w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera.