Złożenie w depozycie notarialnym kwoty, która ma związek z dokonywaną przed tym notariuszem czynnością
sprzedaży nieruchomości oraz wskazanie w umowie sprzedaży, że zapłata ceny sprzedaży nastąpi przez
wypłatę przez notariusza na rzecz zbywcy kwoty zdeponowanej przez nabywców oznacza, że nabywcy nie
mogą domagać się zwrotu zdeponowanej kwoty z powodu zastrzeżeń co do przedmiotu sprzedaży – uznał
Sąd Najwyższy.
Małżonkowie S. złożyli do depozytu notarialnego kwotę 725 tys. zł, zaznaczając w protokole, że złożenie ma związek
z dokonywaną przed tym notariuszem czynnością sprzedaży nieruchomości, zlecili notariuszowi wydanie złożonej
kwoty Rafałowi N. – zbywcy nieruchomości po podpisaniu umowy sprzedaży. W umowie sprzedaży zawartej
27.5.2013 r. strony ustaliły, że cena za nieruchomość w wysokości 725 tys. zł zostanie zapłacona sprzedającemu
15.7.2013 r. lub w terminie wcześniejszym w konkretnie wskazanej dacie w pisemnym zleceniu, które nabywcy złożą
notariuszowi. Małżonkowie S. nie poddali się w akcie notarialnym egzekucji w zakresie obowiązku zapłaty przez nich
ceny.
Po kilku tygodniach małżonkowie S. skierowali do zbywcy pismo, w którym wskazali, że nieruchomość ma wady i że
wobec tego oświadczają, iż cena sprzedaży ulega obniżeniu do kwoty 100 tys. zł. Następnie wezwali notariusza do
zwrotu kwoty złożonej do depozytu notarialnego. Oświadczyli, że podnieśli roszczenia z tytułu rękojmi i rozliczą się ze
zbywcą bezpośrednio. Notariusz odmówił zwrotu zdeponowanej kwoty, wskazując, że złożono ją na nieodwołalnych
warunkach, wobec czego musi ją wypłacić zbywcy, chyba że wyrazi on odmienne stanowisko. Po przekazaniu przez
notariusza złożonych w depozycie środków nabywcy, małżonkowie S. wystąpili do ubezpieczyciela notariusza
o wypłatę odszkodowania.
Sąd I instancji oddalił powództwo. W uzasadnieniu podkreślono, że depozyt notarialny jest bliższy złożeniu do
depozytu sądowego niż umowie przechowania, w szczególności przez to, że w wypadku obu tych depozytów
złożenie wiąże się z zaangażowaniem interesu osoby trzeciej, tj. wierzyciela. Składający nie może dowolnie zmieniać
określonych wcześniej warunków wydania przedmiotu depozytu. W wypadku depozytu sądowego możliwość
odebrania jego przedmiotu przez składającego przewidziano – z zastrzeżeniem pewnych warunków – w art. 69311
KPC. Brak takiego samego przepisu w odniesieniu do depozytu notarialnego nie oznacza, że w tym wypadku
składający samodzielnie decyduje o wydaniu mu jego przedmiotu.
Sąd podkreślił także, że sposób uiszczenia ceny został objęty wolą stron umowy sprzedaży. W tych warunkach
złożenie do depozytu notarialnego było zabezpieczeniem dla zbywcy, że cena zostanie zapłacona w terminie.
Uznanie, że powodowie mogli domagać się wypłaty kwoty złożonej do depozytu, nie dałoby się więc pogodzić
z funkcją tego depozytu i pozycją ustrojową notariusza. Zwrot taki mógłby nastąpić tylko na podstawie zgodnych
oświadczeń stron umowy sprzedaży. Sąd podkreślił, że zbywca traktował złożenie kwoty ceny do depozytu
notarialnego jako gwarancję uzyskania ceny i dlatego zrezygnował z zabezpieczenia w postaci poddania się przez
powodów egzekucji w akcie notarialnym obejmującym umowę. W ocenie sądu zachowanie notariusza nie było
bezprawne i nie mogło rodzić jego odpowiedzialności odszkodowawczej, a tym samym nie ma podstaw do
pociągania do takiej odpowiedzialności pozwanego jako jego ubezpieczyciela. Dodatkowo sąd podkreślił, że
o szkodzie powodów nie można mówić w zakresie kwoty 100 tys. zł, odpowiadającej cenie sprzedaży po ich
oświadczeniu o obniżeniu tej ceny. Wskazał także, że powodowie w ogóle nie próbowali wykazać szkody, którą mieli
ponieść. Wskazali jedynie, że zbywca mieszka w USA i nie jest możliwe dochodzenie od niego zwrotu nienależnie
uzyskanej ceny sprzedaży. Twierdzenie takie jest jednak bezpodstawne, skoro w USA także funkcjonuje wymiar
sprawiedliwości i nie można z góry zakładać, że powodowie nie mogliby tam zaspokoić swoich roszczeń.
Sąd II instancji oddalił apelację małżonków S. Jak wyjaśniono, przyjęcie przez notariusza do depozytu na podstawie
art. 108 PrNot pieniędzy wywołuje w zasadzie skutki prawne jedynie między notariuszem a deponentem. Odmiennie
należy jednak ocenić sytuację, w której przyjęcie pieniędzy przez notariusza do depozytu zostało uwzględnione przez
strony czynności prawnej, w związku z którą przyjęcie to miało nastąpić. Sąd podkreślił również, że złożenie ceny do
depozytu notarialnego substytuowało zabezpieczenie zapłaty ceny. Znając treść umowy sprzedaży notariusz był
obowiązany respektować jej treść i wypłacić pieniądze z depozytu zbywcy. Sąd wskazał, że jedyną przewidzianą
przez powodów w protokole złożenia do depozytu sytuacją, w której notariusz miał obowiązek zwrócić im
zdeponowaną kwotę, było niedojście umowy do skutku w terminie do 28.5.2013 r. Skoro do zawarcia umowy doszło,
notariusz miał obowiązek wypłacić cenę zbywcy.
Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną małżonków S. W uzasadnieniu wyjaśnił, że jeżeli notariusz przyjął
przedmiot depozytu z zastrzeżeniem jego wydania – ewentualnie przy zachowaniu określonych warunków –
wskazanej osobie trzeciej, wtedy nie wchodzi w rachubę odwołanie tego zastrzeżenia ani przez notariusza,



ani przez deponenta, jeśli osoba ta oświadczyła notariuszowi lub deponentowi, że chce skorzystać z tego
zastrzeżenia (zob. wyrok SN z 17.11.2006 r., V CSK 268/06, OSNC Nr 9/2007, poz. 142). Warunek ten jest
spełniony, gdy złożenie przedmiotu depozytu u notariusza i zastrzeżenie jego wydania osobie trzeciej
następuje za zgodą tej osoby i jest wyrazem uzgodnienia pomiędzy nią a deponentem co do spełnienia
świadczenia przez deponenta na rzecz tej osoby trzeciej na podstawie dokonywanej przez te podmioty
czynności, z którą związane jest złożenie przedmiotu depozytu u notariusza. Osoba trzecia, godząc się na
taki sposób spełnienia świadczenia przysługującego jej od deponenta, wyraża bowiem wolę skorzystania
z zastrzeżenia, że przedmiot depozytu ma być jej wydany przez notariusza.
Wyrok SN z 1.6.2017 r., I CSK 590/16