Upływ terminu użytkowania wieczystego gruntu a prawo odrębnej własności lokalu
Kategoria: Prawo cywilne
Tematyka: upływ terminu, użytkowanie wieczyste, odrębna własność lokalu, dualistyczny model własności, orzecznictwo sądowe, ochrona prawa własności, Konstytucja RP, bezdomność, mieszkania społeczne, Sąd Najwyższy, Rzecznik Praw Obywatelskich
Upływ terminu użytkowania wieczystego gruntu nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu. W artykule omawiane są różne podejścia do relacji między tymi prawami, z uwzględnieniem orzecznictwa sądowego. Rzecznik Praw Obywatelskich podnosi kwestie ochrony prawa własności i potrzeb mieszkaniowych obywateli.
Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie – wynika z uchwały Sądu Najwyższego. Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie następującego zagadnienia prawnego: „Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 KC w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali [t. jedn.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1892; dalej jako: WłLokU])?”. Rzecznik Praw Obywatelskich wskazał, że w polskim systemie prawnym funkcjonuje tzw. dualistyczny model odrębnej własności lokali, w ramach którego możemy zaobserwować trzy bardzo odmienne podejścia do wzajemnych relacji obu powiązanych ze sobą spraw. Według pierwszego z nich, należy mówić o nadrzędności odrębnej własności lokalu nad udziałem we własności nieruchomości wspólnej, który to udział stanowi przynależność do prawa do lokalu i dzieli jego los prawny. Zwolennicy tego poglądu, wskazują na fakt, że w obrocie prawnym wartość użytkową stanowi jedynie ów lokal, gdyż udział w nieruchomości wspólnej umożliwia jedynie prawidłowe korzystanie z lokalu. Drugi z prezentowanych poglądów mówi o nadrzędności udziału w nieruchomości wspólnej nad prawem odrębnej własności lokalu. Prawo to zatem dzieli los prawny udziału w nieruchomości wspólnej. Zwolennicy tego poglądu wskazują, że główną wartość ekonomiczną przedstawia sam grunt, a nie lokal. Natomiast trzeci z poglądów akcentuje bezprzedmiotowość porównywania tych dwóch praw, z uwagi na to, że są one równorzędne i nierozerwalnie ze sobą związane, a zatem doszukiwanie się prymatu któregokolwiek z nich jest bezzasadne. W orzecznictwie sądowym można wskazać dwa rozbieżne poglądy. Zgodnie z pierwszym z nich, odrębna własność lokali w budynku wielolokalowym wygasa po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu, na którym znajduje się taki budynek (zob. wyrok SN z 3.9.2009 r., I CSK 6/09, ). Drugie z prezentowanych w orzecznictwie stanowisk zakłada, że w art. 3 ust. 1 WłLokU, wyznaczono dominującą rolę prawu odrębnej własności lokalu, z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku, jak i do gruntu. Upływ terminu na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali na tej nieruchomości. Ponieważ jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany z własnością lokalu – dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcia akcesoryjnego użytkowania wieczystego (zob. postawienie SN z 30.10.2008 r., IV CSK 234/08, ). Trwałość prawa własności jest jedną z jego podstawowych cech, a uszczuplenia tego prawa muszą wynikać z ustawy i nie mogą naruszać jego istoty. Jeżeli zatem z przepisów nadających treść prawu odrębnej własności lokalu nie można odczytać normy ustanawiającej jego ograniczenie w czasie, narzucone terminowym charakterem prawa użytkowania wieczystego z nim związanego, to takiego ograniczenia nie można wywodzić z samej treści prawa akcesoryjnego. W ocenie RPO pogląd zakładający skutek w postaci wygaśnięcia prawa odrębnej własności nie uwzględnia standardów ochrony prawa własności, przewidzianych w art. 64 Konstytucji RP. Skutek ten jest trudny do zaakceptowania w demokratycznym państwie prawnym, na którym spoczywa obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałania bezdomności, jak też popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 Konstytucji RP). Sąd Najwyższy uznał, że opowiedzenie się za nadaniem prawu użytkowania wieczystego charakteru dominującego i wygaszenie w związku z jego ustaniem prawa własności lokalu, nie znajduje wyraźnych podstaw, tym bardziej, że wymagałoby to odejścia od literalnej wykładni przepisów ustawy o własności lokali i dokonywanie jej wykładni wbrew temu, co wynika z art. 64 ust. 3 i art. 75 ust. 1 Konstytucji RP. Uchwała SN(7) z 29.8.2017 r., III CZP 11/17
Sąd Najwyższy uznał, że wygaszenie prawa własności lokalu w związku ze zniknięciem użytkowania wieczystego nie ma podstaw prawnych i stoi w sprzeczności z Konstytucją RP. Uchwała SN z 29.8.2017 r., III CZP 11/17 potwierdza tę interpretację.