Upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje
wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie –
wynika z uchwały Sądu Najwyższego.
Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie następującego zagadnienia
prawnego: „Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości,
na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym
budynku (art. 235 § 2 KC w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy z 24.6.1994 r. o własności lokali [t. jedn.:
Dz.U. z 2015 r. poz. 1892; dalej jako: WłLokU])?”.
Rzecznik Praw Obywatelskich wskazał, że w polskim systemie prawnym funkcjonuje tzw. dualistyczny model
odrębnej własności lokali, w ramach którego możemy zaobserwować trzy bardzo odmienne podejścia do
wzajemnych relacji obu powiązanych ze sobą spraw. Według pierwszego z nich, należy mówić o nadrzędności
odrębnej własności lokalu nad udziałem we własności nieruchomości wspólnej, który to udział stanowi przynależność
do prawa do lokalu i dzieli jego los prawny. Zwolennicy tego poglądu, wskazują na fakt, że w obrocie prawnym
wartość użytkową stanowi jedynie ów lokal, gdyż udział w nieruchomości wspólnej umożliwia jedynie prawidłowe
korzystanie z lokalu. Drugi z prezentowanych poglądów mówi o nadrzędności udziału w nieruchomości wspólnej nad
prawem odrębnej własności lokalu. Prawo to zatem dzieli los prawny udziału w nieruchomości wspólnej. Zwolennicy
tego poglądu wskazują, że główną wartość ekonomiczną przedstawia sam grunt, a nie lokal. Natomiast trzeci
z poglądów akcentuje bezprzedmiotowość porównywania tych dwóch praw, z uwagi na to, że są one równorzędne
i nierozerwalnie ze sobą związane, a zatem doszukiwanie się prymatu któregokolwiek z nich jest bezzasadne.
W orzecznictwie sądowym można wskazać dwa rozbieżne poglądy. Zgodnie z pierwszym z nich, odrębna własność
lokali w budynku wielolokalowym wygasa po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste
gruntu, na którym znajduje się taki budynek (zob. wyrok SN z 3.9.2009 r., I CSK 6/09, 
). Drugie
z prezentowanych w orzecznictwie stanowisk zakłada, że w art. 3 ust. 1 WłLokU, wyznaczono dominującą rolę prawu
odrębnej własności lokalu, z którym związane jest zarówno prawo do części wspólnych budynku, jak i do gruntu.
Upływ terminu na jaki ustanowione zostało użytkowanie wieczyste nie powoduje wygaśnięcia prawa własności lokali
na tej nieruchomości. Ponieważ jednak udział w użytkowaniu wieczystym nieruchomości jest przymusowo związany
z własnością lokalu – dopóki trwa własność, nie może dojść do wygaśnięcia akcesoryjnego użytkowania wieczystego
(zob. postawienie SN z 30.10.2008 r., IV CSK 234/08, 
). Trwałość prawa własności jest jedną z jego
podstawowych cech, a uszczuplenia tego prawa muszą wynikać z ustawy i nie mogą naruszać jego istoty. Jeżeli
zatem z przepisów nadających treść prawu odrębnej własności lokalu nie można odczytać normy ustanawiającej jego
ograniczenie w czasie, narzucone terminowym charakterem prawa użytkowania wieczystego z nim związanego, to
takiego ograniczenia nie można wywodzić z samej treści prawa akcesoryjnego.
W ocenie RPO pogląd zakładający skutek w postaci wygaśnięcia prawa odrębnej własności nie uwzględnia
standardów ochrony prawa własności, przewidzianych w art. 64 Konstytucji RP. Skutek ten jest trudny do
zaakceptowania w demokratycznym państwie prawnym, na którym spoczywa obowiązek prowadzenia polityki
sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałania bezdomności, jak też
popierania działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 Konstytucji RP).
Sąd Najwyższy uznał, że opowiedzenie się za nadaniem prawu użytkowania wieczystego charakteru
dominującego i wygaszenie w związku z jego ustaniem prawa własności lokalu, nie znajduje wyraźnych
podstaw, tym bardziej, że wymagałoby to odejścia od literalnej wykładni przepisów ustawy o własności lokali
i dokonywanie jej wykładni wbrew temu, co wynika z art. 64 ust. 3 i art. 75 ust. 1 Konstytucji RP.
Uchwała SN(7) z 29.8.2017 r., III CZP 11/17