W grudniu SN podjął uchwałę istotną dla tych z inwestorów, którzy wiosną ubiegłego roku (jeszcze przed
wejściem w życie znowelizowanych przepisów) zawarli warunkowe umowy nabycie gruntów rolnych.
Przed 30.4.2016 r., kiedy to prawo dotyczące kupna-sprzedaży nieruchomości rolnych właściwie nie ograniczało
w żaden sposób możliwości zawierania transakcji, jedynym obostrzeniem były zasady dotyczące działek większych
niż 5 ha. W stosunku do takich nieruchomości ówczesna Agencja Nieruchomości Rolnych miała prawo pierwokupu,
jednak praktyka dowodziła, że państwo rzadko korzystało z takiej możliwości. Po 30.4.2016 r. zasady obrotu ziemią
rolną uległy dużym zmianom. W myśl nowych regulacji uprawnieni do zakupu takich nieruchomości stali się
wyłącznie rolnicy indywidualni. Ponadto ustawa z 14.4.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu
Własności Rolnej Skarbu Państwa wprowadzała także dodatkowe obostrzenia.
Taka sytuacja spowodowała, że wiele osób, które chciały nabyć ziemię rolną, a nie posiadały uprawnień do
przeprowadzenia transakcji, postanowiło już po uchwaleniu ustawy, ale przed jej wejściem w życie zawrzeć
przedwstępne warunkowe umowy. Inwestorzy mieli nadzieję, że taki manewr uchroni ich przed nowymi regulacjami
i że będą mogli sfinalizować zakup nieruchomości według zasad obwiązujących przy zawieraniu pierwszej umowy.
Jednak okazało się, że do takiego rozwiązania dosyć zachowawczo podchodzili notariusze, którzy obawiając się, że
tak zawartym transakcjom zostanie zarzucona nieważność, odmawiali sankcjonowania kupna-sprzedaży. To z kolei
skutkowało sądowymi skargami rozczarowanych klientów.
Jedna ze spraw trafiła do olsztyńskiego Sądu Okręgowego, a ten chcąc upewnić się, jak powinna zostać
przeprowadzona transakcja kupna-sprzedaży gruntów rolnych, w stosunku do których zawarto przedwstępną umowę
wystosował pytanie do Sądu Najwyższego. Organ niższej instancji zapytał – czy w takim przypadku zastosowanie
znajdą przepisy z dnia podpisania umowy przedwstępnej, czy też późniejsze, zawierające znaczne obostrzenia?
Odpowiadając SN stwierdził, że (III CZP 83/17) w omawianych przypadkach transakcje powinny zostać sfinalizowane
według reguł obowiązujących w dniu zawarcia umowy przedwstępnej. W uzasadnieniu do wydanej opinii
stwierdzono, że „umowa zobowiązująca, jaką jest umowa warunkowa, jest źródłem prawa podmiotowego i powinna
podlegać jednemu reżimowi prawnemu. Obywatele nie mogą być zaskakiwani przepisami, które podważają ważność
wcześniejszych”. Skład orzekający dostrzegł ponadto, że „niski poziom przepisów przejściowych powoduje duże
problemy w obrocie gruntami rolnymi oraz w orzecznictwie sądowym. Problemy z prawidłowym odczytaniem
przepisów mają również notariusze”.
W opinii ekspertów stanowisko SN odblokuje wiele transakcji, które na skutek braku pewności co do zastosowania
przepisów, zostały wstrzymane na długie miesiące.